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上半年烟台商住类土地成交均价1678元 底价摘牌为主流

来源:锐理市场研究部 2018-07-10 17:08:00

[摘要] 上半年烟台六区商住类土地供应54宗,成交39宗,楼面地价1678元/㎡。底价成交为主,占比85%;0-20%溢价率占13%;大于100%溢价率占比2%。

锐理市场研究部:上半年烟台六区商住类土地供应54宗(459.02万㎡,同比上升183%),成交39宗(345.58万㎡,同比上升151%),楼面地价1678元/㎡(环比下降3%、同比上涨23%),底价成交为主(占比85%)

【重点地块①】恒大正式进驻莱山,此次出让的两地块为滨海社区二期旧改,含邹家、莱龙庄。2#成交价2.46亿元,楼面价1348元/㎡;7#成交价1.64亿元,楼面价1464元/㎡,均为底价成交。

烟J[2017]L018号,烟J[2017]L019号,滨海社区2#、7#地块,两地块总面积13.60万㎡,建筑面积28.24万㎡,为住宅、商服及公共管理与公共服务用地。两宗地位于莱山区东部,从周边看,地块位于金地格林世界西侧,附近还有万科翡翠湾、万光中华城、上海滩花园等楼盘。今年周边在售项目去化迅速,地块未来发展前景可期。

本地块开发楼盘:恒大御山华府

土地市场

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【重点地块②】鲁商地产7.9亿竞得莱山区棚改土地三滩1号A地块,底价成交,楼面地价2126.51元/㎡。

烟J[2017]L015号,地块东至观海路、西至金滩南路、南至逛荡河、北至金滩东路,地块面积11.03万㎡,建筑面积37.18万㎡,3.27<容积率≤3.37,为住宅、商服及公共管理与公共服务用地。该地块北临观海路,东侧紧靠逛荡河,西南方向为上海滩花园,均价超过万元。

本地块开发楼盘:鲁商公馆

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【重点地块③】万科摘得东林旧改A2地块,标志着万科在芝罘南部新城正式落地项目,由烟台创盈房地产开发有限公司(万科投资子公司)以底价14520.62万元获得,楼面价1205元/㎡。

烟J[2017]Z003号,通林路以北、通世南路以西A2地块,地块位于南部新城卧龙园区,东临通世南路、五卒山隧道,交通通达性较好。土地面积61498.7平方米,为住宅、商服、公共管理与公共服务用地,容积率≤1.96且>1.5,出让起始总价14520.62万元,起始楼面价1205元/平。

本地块开发楼盘:万科西雅图

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【重点地块④】烟台市煜炜置业有限公司以6.9亿元竞得大郝家旧改A、B两地块。A地块成交价2.43亿元,楼面价2206.69元/㎡;B地块成交价4.46亿元,楼面价2456.39元/㎡,均为底价成交。

烟J〔2018〕L001号,烟J〔2018〕L002号,大郝家旧改A、B两地块,两地块总面积15.22万㎡,建筑面积29.17万㎡,为住宅、商服及公共管理与公共服务用地。烟台市煜炜置业有限公司,与芝罘区海峰项目的投资商属同一法人。地块三公里范围内有银座商城、芳华园购物中心,交通通达性好。周边新盘较少,碧桂园凤凰山庄即将入市,二手房均价约1.2万元/㎡。

本地块开发楼盘:滨湖万丽

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【重点地块⑤】莱山区大庄旧村改造A、B地块最终花落万光城建综合开发,两地块成交总价6.6亿,整体楼面地价1741元/㎡。

烟J〔2018〕L003号,烟J〔2018〕L004号,大庄旧村改造A、B地块 ,两地块总面积17万㎡,建筑面积37.93万㎡,为住宅、商服及公共管理与公共服务用地。两宗地位于莱山区中心区域,临近烟台市政府,配套成熟,周边分布飞龙河东新城、德尚世家以及大华上海滩花园等项目,均价约12000-15000元/㎡。区位优势明显,地块潜力大。

本地块开发楼盘:万光中华城

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【重点地块⑥】烟台丰金地产有限公司以2849万元竞得烟台市牟平区政府大街南、西关路东地块,地块成交单价255.23万元/亩,楼面价1289.05元/㎡。

烟J[2018]3012宗地占地面积0.74万㎡,建筑面积2.21万㎡,为商服用地。丰金地产为烟台本土企业,先后投资开发天福新城、天和新城、天润家园、紫金山庄馥园、丰金广场、丰金丽景等多个项目。该地块位于牟平城区,政府大街南,靠近国税局、汽车站,附近有新牟小学、海德小学,教育资源丰富。周边成熟小区较多,如盛世观邸、安德利花园等,均价5200元/㎡左右。

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【重点地块⑦】山东国泰大成房地产开发有限公司竞得东至用地边界,西至金滩南路,于家滩预留经济发展用地A、B地块。A地块成交总价21670万元,楼面价2807.15元/㎡;B地块成交总价6600万元,楼面价2087.30元/㎡。

于家滩预留经济发展用地A、B地块,位于莱山区,东至用地边界,西至金滩南路;两地块位于学府小区北侧,A地块为住宅兼容商业用地,B地块为商服用地,周边在售项目为上海滩花园、金地格林世界等,均价12000-15000元/㎡左右;周边交通区位优势明显,配套成熟;地块整体起始楼面价2597.96元/㎡,竞买保证金为28270万元,竞买保证金到账截止时间为2018年6月20日。

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【重点地块⑧】龙湖创烟台土拍历史新高,4.01亿竞得只楚路以南、凤凰台路以北、楚凤二街至四街之间A宗地落子芝罘。

烟J[2018]1001号,芝罘区只楚路以南、凤凰台路以北、楚凤二街至四街之间A宗地,地块占地面积2.20万㎡,建筑面积4.63万㎡,成交楼面地价8672.24元/㎡,成交总价4.01亿元,为住宅、商服及公共管理与公共服务用地,整体容积率2.1,竞买保证金1.17亿元,保证金到账时间为2018年6月20日。地块周边项目基本售罄,尾盘平均售价在10000-12000元/㎡;交通方面三公里可到市中心,通达性较好。

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2018年上半年,商住类土地放量、供需两旺

上半年烟台六区商住类土地供应54宗(459.02万㎡,同比上升183%),成交39宗(345.58万㎡,同比上升151%),楼面地价1678元/㎡(环比下降3%、同比上涨23%)。

上半年月均供应76.50万㎡,成交57.60万㎡;土地供销两旺,整体楼面地价稳步上扬,6月22日龙湖地产竞得只楚地块,溢价率高达243%,带动芝罘区整体楼面地价。

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莱山区和开发区为上半年土地市场供销主力,莱山区领跑全市

土地供销:上半年土地市场供应和成交主要集中在莱山区(供销建面分别达102.86万㎡及172.55万㎡)、开发区(供销建面分别为129.57万㎡及78.35万㎡)、牟平区;芝罘区、福山区土地供求较少;高新区供过于求。

楼面地价:芝罘区上半年楼面地价在各区域中排在首位,高达3275元/㎡;福山区、牟平区域土地楼面地价依旧处于低位,开发区楼面地价同比略有下降,三区均低于1350元/㎡。

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全市商住类土地成交以底价成交为主,溢价率略有下降

2018年上半年,全市成交土地的整体溢价率为5.19%,同比2017年溢价率略有下降。

从各区域溢价率来看,芝罘区溢价率(108.43%),其次为牟平区(0.24%)。

上半年,全市商住类土地成交以底价成交为主,占比85%;0-20%溢价率占13%;大于100%溢价率占比2%。

土地市场

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18年上半年土地成交仍以住宅兼容商业用地为主,占比79.2%(较17年减少,商业用地占比上升)。

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2018年上半年土地供应明细:商住类土地供应54宗,总建筑面积459.02万㎡。

土地市场

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2018年上半年土地成交明细:商住类土地成交39宗,总建筑面积345.58万㎡。

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商住类土地成交

2018年上半年商住类土地成交土地成交位置分布图

商住类土地成交

商住类土地成交

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