锐理市场研究部发布2018年第33周（8.13-8.19）市场监测报告

本报告市场数据来源于锐理数据平台实际备案及签约口径，开盘项目监测数据来源于实际认购口径。

统计范围：烟台六区

住宅市场供销存——2018年第33周全市商品住宅新增供应4.81万㎡；成交1387套，14.73万㎡；存量321万㎡，去化周期23个周，约6个月。

住宅分维度分析——本周住宅市场福山、开发、莱山、牟平区有新增供应，芝罘区销售；各区域中芝罘区存量全市，高新区去化周期36个周，去化压力，福山区去化周期15个周，去化压力。

住宅排行榜——本周牟平区中梁海志府供应，福山区中梁首府壹号位居销售面积榜首位，中梁地产位居重点开发商销售总金额榜首位。

办公供销存价——本周无新增供应，成交64套，销售面积0.46万㎡；存量63.21万㎡，去化周期208周，约52个月，去化压力较大。

办公分维度分析——本周无新增供应，高新区、开发区、莱山区以及芝罘区有所销售；芝罘区销售价格；烟台开发区宏源商务大厦居本周销售面积和销售金额榜首位。

商业供销存价——本周无新增供应，成交52套，销售面积0.33万㎡；存量129.76万㎡，去化周期200.6周，约50个月。

商业分维度分析——本周无新增供应。福山区销售面积，莱山区销售价格；中海国际社区居本周销售面积榜和销售金额榜首位。

公寓供销存价——本周无新增供应。成交151套，销售面积0.93万㎡；存量53.5万㎡，去化周期122.3周，约31个月，去化压力较大。

公寓分维度分析——本周无新增供应。牟平区销售面积，销售0.50万㎡；龙湖葡醍海湾居本周销售面积榜和销售金额榜首位。

本周开盘项目汇总：3个项目加推。

下周开盘项目关注

本周土地供应：本周商住类土地供应3宗，均位于开发区。

本周土地成交：本周商住类土地成交2宗，均位于福山区。

及烟台政策

发改委：下决心解决好房地产问题坚决遏制房价上涨

8月15日上午，国务院新闻办举行吹风会，国家发展改革委秘书长、国民经济综合司司长、新闻发言人丛亮对当前经济社会发展有关情况进行介绍。对于下半年经济趋势，国家发改委秘书长丛亮表示，下半年预计经济保持合理运行区间，未来将推出更多举措增加投资和补短板，增强消费对经济促进的作用，促进经济平稳发展。他补充表示，补短板不等同于过去的四万亿刺激措施，关键在于增加有效投资，提高投资效益，有效防止出现新的地方债务风险。针对下半年预计出台促进经济增长的方案，丛亮重点介绍了六大措施，包括实施积极的财政政策和稳健的货币政策；把补短板作为深化供给侧结构性改革的重点任务；把防范化解金融风险和服务实体经济更好地结合起来等。值得注意的是，关于房地产方面，丛亮明确提出，下决心解决好房地产市场问题，要坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制 。此外，会议还提出，接下来将深入实施创新发展战略，增强创新力、发展新动能、持续推动大众创业、万众创新；同时，打通去产能的一些制度阻梗，降低企业成本，降低增值税税率效应在下半年会进一步显现。

今年楼市“金九银十”或难现

市场预期传导至楼市需求及房价涨落，除了有政策方面的原因，也与房企资金紧张、房价和家庭债务居高不下密切相关。短期来看，无论是作为供给侧的房企，还是作为需求侧的购房者，加杠杆的可能性都不大，空间也不足 。以往9月份、10月份都是房地产市场较为重要的时间窗口期。开发商为了缓解年终资金周转和财务报表的压力，通常会在9月份、10月份大量推盘，房地产市场销售量会明显增加。现在距离9月份已经不远，但种种迹象表明，在楼市调控政策持续加码、房价预期阶段性见顶、家庭居民负债率处于高位等情况下，预计今年楼市“金九银十”很难重现。随着国家去杠杆工作的推进，房企加杠杆大量推盘的空间被限制，再加上各地的“限购限贷”政策，消费者加杠杆购房的空间也同样被限制。

住房信贷政策应更加审慎

相较于各地出台的限购政策，住房信贷政策对于调整房地产市场短期的投资性需求、投机性需求都有着更为明显的作用。中共中央政治局会议强调，坚决遏制房价上涨，凸显了中央解决房地产市场问题的决心。在这种情况下，商业银行对住房信贷政策的调整和实施应该更加审慎，应根据区域、需求不同实行差别化对待，服从和服务于房地产市场平稳健康发展的总体要求 。今年以来，我国货币政策边际放松，银行间流动性趋于充裕，市场预期很可能会引起新一轮房价上涨。近日召开的中共中央政治局会议强调，坚决遏制房价上涨，凸显了中央解决房地产市场问题的决心。在这种情况下，商业银行对住房信贷政策的调整和实施应该更加审慎，应根据区域、需求不同实行差别化对待，服从和服务于房地产市场平稳健康发展的总体要求。从区域看，应坚持因城施策。对于部分房价上涨较快的热点城市，整体上应继续严格控制贷款总量，主动上调贷款利率，适当收紧贷款条件，并提高贷款首付比例。对部分房地产库存量较高的三四线城市，商业银行可在风险可控的前提下，合理发挥住房信贷的杠杆作用，从贷款利率、贷款条件、贷款首付等方面适度加大支持力度，助力房地产市场“去库存”。

警惕炒房势力转战租房市场

7月底，中央定调房地产市场调控目标：“坚决遏制房价上涨”；本月初，住房和城乡建设部明确指出：“对楼市调控不力的城市坚决问责”。尽管当前稳增长任务艰巨，但显然中央并不希望向房地产市场“放水”，相反正在重拳整治市场秩序，目的就是把各种炒作力量从市场上逼出去。从禁止开发商捂盘惜售、制造抢房假象、签订“阴阳合同”，到治理“黑中介”造谣传谣、炒卖房号、收“茶水费”；从整治金融企业利用P2P网络借贷平台和股权众筹等平台违规开展房地产金融业务，到限制向企事业单位及其他机构出售商品房……不难看出，各地楼市调控政策不断加码，正形成对炒房一族的“围剿”之势。 房子“只住不炒”不仅指向买房，同样应该指向租房。现在一线城市出现的炒房租现象，应该引起高度重视，决不容许炒作势力继而为害租房市场。