手机看新闻
[摘要] 北寨村旧村改造地块【烟J[2016]6004】规划设计条件
烟台高新区规划国土局
规划条件通知书
烟高规条字【2016】第06号
依据《烟台高新技术产业开发区烟威高速路以北片区控制性详细规划》，经区城市规划委员会第62次会议研究，同意规划路以南地块项目规划条件：
1、适用范围：
本规划条件是对该基地总用地范围所提出的规划条件，凡与该用地范围不符，以部分用地进行储备或出让的，则该规划条件无效。
2、规划设计原则：
该项目要充分体现滨海生态科技新城城市特色，体现可持续发展的城市建设思想，高起点规划，高水平设计，应符合国家及地方颁布的法律、法规、规范、规章及《烟台市城乡规划技术规定》等的要求。
3、用地情况：
3.1 基地概况：该地块地势较平坦。
3.2 规划用地范围：（四至）北侧至规划路, 东侧、西侧、南侧至用地边界(详见用地红线图)
3.3 规划总用地面积约2.1768公顷
其中：可建设用地面积约2.1371公顷
城市道路用地面积约0.0238公顷
城市绿化用地面积约0.0159公顷
3.4 规划道路红线宽度：规划路道路红线宽20米。
3.5规划绿线：规划路道路两侧绿化带宽度6米。
3.6建筑物后退道路红线及用地边界距离：退规划路道路红线不少于15米，退东侧用地边界不少于7米，退让南侧现状住宅不少于30米并满足住宅日照要求。
4、用地使用性质
使用性质：住宅用地，可兼容服务设施用地。
5、用地使用强度（以可建设用地计算）
5.1 容积率（R）：2.57≤R≤2.6
5.2 建筑密度：≤30%
6、绿化要求（以可建设用地计算）
6.1 绿地率：≥40%
6.2 人均公共绿地面积：＞1.5平方米
7、城市设计要求
规划布局合理，交通顺畅、安全、便捷并动静结合，景观和空间层次丰富，绿化注重乔灌草结合和季相变化，市政设施配套完善、布局合理，应充分考虑城市景观。
8、建筑设计要求
8.1 建筑规模：54925平方米≤地上建筑面积（含住宅及配套公建）≤55566平方米（按《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2013 计算）。
8.2 建筑高度、层数：多层、高层相结合，满足航空限高要求。
8.3 停车：住宅区停车按照不少于1车位/百平方米建筑面积配置，地下停车场不得改作它用;服务设施停车按照不少于1.0个/百平方米建筑面积配置。相邻地下商业空间应相互贯通，建筑物地下空间应与人防工程相结合，地下空间的采光、通风要满足国家相关规范要求。新建住宅配建停车位应100%建设充电设施或预留建设安装条件，鼓励建设占地少、成本低、见效快的机械式与立体式停车充电一体化设施。
8.4 建筑形式：建筑形式与周边协调，住宅建筑采用坡屋顶时，屋顶要富有层次感。沿城市主次干道的住宅建筑应体现公建风格，强化沿城市道路的建筑景观效果。
8.5 建筑色彩：淡雅、明快，搭配合理。
8.6 建筑物交通组织：建筑物交通组织应满足及时疏散、消防等要求。要坚持以人为本的原则。
8.7 竖向设计：建筑应与周边环境相协调，崇尚生态自然，顺坡就势，因地制宜，不应大挖大填，应注重保护山体和植被。
8.8 建筑节能：建筑应采用节能、环保型材料和器具，太阳能热水器应与住宅一体化设计，设计时预留太阳能热水器的位置，其中多层住宅屋面要预留太阳能热水器位置，高层住宅要预留挂板式太阳能热水器位置或采用集中式太阳能热水器。住宅每户须留足空调室外机位置，二居室户型不少于2个，三居室及三居室以上户型不少于3个，须封闭处理，且处理好建筑立面效果。
8.9 外墙装饰材料：石材、扣板、面砖、真石漆等。
8.10 光亮工程：做出沿街公共建筑和规划范围内高层建筑光亮设计方案，实现沿街公共建筑整体光亮，高层住宅建筑屋顶光亮，与规划设计方案一同报批，一同实施。
8.11 建筑间距：必须满足《烟台市城乡规划技术规定》中关于建筑间距的相关要求
建筑间距，住宅从阳台外墙计算，其它类型建筑从建筑主墙计算。建筑高度为前面建筑檐口（或女儿墙）相对于后面建筑首层居室室内地坪的垂直高度；当坡屋面坡度大于1：1.55时，建筑高度从前面建筑屋脊算起。
8.11.1 多层住宅间距应符合下列规定：
（1）多层条式住宅（面宽20米以上，含20米）与后面多层、高层住宅平行布置（指两栋住宅长边夹角不大于15°）时，小间距不得小于前面建筑高度的1.55倍。
（2）多层点式住宅、多层住宅为其它布置形式时，需满足被遮挡住宅大寒日有效日照时间不少于2；旧区改建的项目内，新建住宅需满足大寒日有效日照时间不少于1。多层点式住宅与其后面各类住宅小间距不小于20米。
（3）住宅侧面小间距不得小于6米。
8.11.2 高层住宅间距应符合下列规定：
（1）高层住宅与后面各类住宅间距，需满足被遮挡住宅大寒日有效日照时间不少于2；旧区改建的项目内，新建住宅需满足大寒日有效日照时间不少于1。高层住宅与后面各类住宅小间距不小于30米。
（2）高层住宅与各类住宅的侧面间距不得小于13米。
8.11.3 非住宅建筑与住宅间距应符合下列规定：
（1）非住宅建筑位于住宅前面时，按住宅间距控制，且小间距不小于16米。
（2）非住宅建筑位于住宅后面时，三层及三层以下的与住宅的小间距不小于16米；三层以上的与住宅的小间距不小于20米。
（3）非住宅建筑位于住宅侧面时，按消防间距控制，但小间距不小于6米。
（4）煤气调压站、换热站、变电室等一层小型市政公用设施用房与住宅的间距按国家有关规范确定。
8.11.4 养老用房、托儿所、幼儿园、大、中、小学校教学楼，与前面低层、多层建筑间距，不小于前面建筑高度的1.8倍。与前面高层建筑间距，需满足冬至日底层有效日照时间不少于3。
以上未尽事宜需满足国家规范和《烟台市城乡规划技术规定》要求，并出具日照分析报告。
8.12 建筑物退规划用地边界线距离：沿用地边界的建筑物，其离界距离按以下规定控制，但低不得小于消防间距的规定。
8.12.1新建低层、多层建筑离界距离，根据相邻建筑物的性质，按正向及侧向建筑间距的一半预留。新建高层建筑离界距离按有关规划确定，并不小于多层建筑离界距离。
8.12.2界外是公共绿地、公园、广场等开敞空间时，按有关规划确定，但小距离不得小于10米。
8.12.3地下建筑物的离界距离，不小于地下建筑物深度（自室外地面至地下建筑物底板的底部的距离）的0.7倍，且小距离不得小于5米。
8.12.4沿历史建筑、文物保护单位保护紫线(市城市规划主管部门和市文物保护主管部门确定的历史建筑、文物保护单位的保护范围线)周边新建建设工程，其退让保护紫线距离应在对新建建筑高度进行视线景观分析的基础上确定，且低不得小于10米。
以上未尽事宜需满足国家规范和《烟台市城乡规划技术规定》要求。
9、交通设计要求
9.1 交通出入口方位：依据规划适当开设出入口。
9.2 无障碍设计：新建、改建、扩建城市道路、大型公共建筑和居民住宅区，应当按照国家和省有关规定，进行无障碍设计和建设。
9.3 城市公共停车场设置须满足《山东省城市公共停车场（库）设置规定（试行）》的要求。
10、市政要求
10.1 管线
10.1.1给水：接科技大道等城市管网
10.1.2 雨水：接科技大道等城市管网
10.1.3 污水：接科技大道等城市管网
10.1.4电力：接科技大道等城市管网
10.1.5电讯：接科技大道等城市管网（所有弱电管线尽可能集中布置）
10.1.6燃气：接科技大道等城市管网
10.1.7热力：接科技大道等城市管网
10.2 市政公用设施：按照相关规范设置必要的市政公用设施。
10.2.1变配电室：按《城市居住区规划设计规范》（2002年版）配置，服务半径不超过150米，尽可能与其他公建结合设计，有条件可在地下设置，但应与住宅楼保持合理间距，避免电磁干扰。
10.2.2燃气调压站：按《城市居住区规划设计规范》（2002年版）配置，必须独立隐蔽设置,服务半径不超过500米。
10.2.3热交换站：按《城市居住区规划设计规范》（2002年版）配置，有条件可在地下设置。
10.2.4 公厕：按每1000-1500户设置一处，可以在传达室、物业管理等配套内设置，内外共用。公共厕所要与项目主体同步规划、同步设计、同步建设、同步验收。公共厕所宜发展附建式。
10.2.5居民停车场、库：服务半径不超过150米，居民停车库可设于地下。
10.2.6 垃圾转运站（垃圾收集点）：垃圾转运站规划须满足《城镇环境卫生设施设置标准》要求；垃圾收集点采用分类收集，服务半径不超过70米。
11. 服务设施配套
11.1 物业管理：按《城市居住区规划设计规范》（2002年版）及《山东省物业管理条件》规定，建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的千分之五进行配置。
11.2 金融邮电及商业服务业
11.2.1 储蓄所、邮电所、邮政信报箱：储蓄所、邮电所按《城市居住区规划设计规范》（2002年版）配置；邮政信报箱应与住宅一体化设计并同期投入使用，按一户一箱配置。
11.2.2 综合商场及超市：
11.2.3 菜市场：小区应设置室内菜市场，可以和综合商场及超市相结合，应充分考虑车辆的停放。
12、安全管理
遵循安全的原则，强化安全管理，严格落实安全相关标准规范要求，对于涉及危化品、易燃易爆、涉氨制冷、油气管道等相关项目，应征求主管部门意见。
13. 方案设计及报送要求：
13.1 文字说明要求
13.1.1设计说明书中需阐述设计构思和方案特点：包括功能分区，空间构成，交通组织，绿地系统，公建设施及市政配套，消防规划，人防规划，自然环境条件利用以及与周围环境的协调，建筑群体空间组合，沿街景观设计，单体设计等。
13.1.2综合技术经济指标：综合技术经济指标系列一览表，数据要准确完整，除在图纸上要注明各项指标外，需将一览表填写后附在文本中。同时需明确标注每栋楼的楼号、基底面积、标准层建筑面积、非标准层建筑面积、总建筑面积及每块绿地标号、面积，如有异议或补充，请在备注中说明。
13.2 设计图纸要求
13.2.1 区位图：标明地块在城区内的具体区位，与周边城市道路及重要建筑物之间关系。
13.2.2现状图（1：1000）：标明现状自然地形、道路、保留建筑、水系、现状管线、用地界限以及其它与规划相关的地物地貌等。
13.2.3 规划总平面图（1：1000）：标明规划建筑、保留建筑、绿地、道路、广场、地上地下停车场地的位置、范围及停车数量等，必须标出明确的用地界线。
13.2.4竖向定位图（1：1000）：竖向定位图必须叠加在现状图上绘制，标明建筑室内外标高，道路坡度、坡向、长度以及道路交叉点、变坡点的坐标、现状标高、规划标高，各建筑物与周围建、构筑物及道路、河流及其他设施之间的距离。
13.2.5管网综合图（1：1000）：各种市政管线的相互位置、走向、管径、埋设深度。
13.2.6各类分析图:包括规划结构分析图、道路交通分析图、景观分析图、环境设计图。
13.2.7 建筑单体设计图：单体的平、立、剖面图（各层平面图、四个立面图、两个以上剖到楼梯的剖面图，单体方案应标明外墙装饰材料及色彩。
13.2.8鸟瞰图及单体透视图（交叉路口必须做视高为1.5米的节点透视图）、夜景灯光效果图。效果图必须与基地实景相叠加，反映真实的环境和尺度效果。
以上设计成果须制作多媒体演示文件一套（时间不超过3，无背景音乐，重点介绍设计理念、构思，并与设计成果相吻合），文本3套（A3版幅）。另提供存有各种图纸文件的电子光盘3套,提供3DMAX（带材质）电子资料，并贴好标签。
14、遵守事项：
14.1本通知书中所列规划设计条件是我局审批方案的依据，报送方案时本设计要求须附加在文本中。
14.2本工程设计方案由具有相应设计资格及业务范围的设计单位进行方案设计。
14.3设计方案编制完成后，填写设计方案报审表和规划审批申报表，按要求报送有关文件和图纸，申报审批设计方案。
14.4报审设计方案图纸装订成A3规格。
14.5本工程涉及 水、电、暖、燃气、通信、环保、消防、文物保护、防洪、防震、防其他自然灾害、军事、航空、交通、园林绿化、有关土地边界的争议等问题时，应与有关行政主管部门取得联系。在申报设计方案前，应取得上述行政主管部门的审查意见或有关协议。
14.6本通知书附图1份，图文一体方为有效文件。
14.7本通知书有效期一年，无效。
烟台高新区规划国土局
2016年6月15日
【推荐阅读】
