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[摘要] 下半年恒大、万科、碧桂园、中梁等优质项目蓄势待发，将带动港城住宅市场成交量价，一二线城市的限购，也给烟台带来机遇。商办物业的销售周期升至4.7年，但市场压力仍巨大；在未来规划中，莱山区供地计划遥遥领先
锐理市场研究部发布2018年上半年烟台房地产市场报告
PART1.经济背景概述
经济环境稳定，通胀温和，PPI止跌向涨，但涨幅有收窄迹象，经济仍有下行风险。
M2增速持续下降，社会融资规模下降，人民币贷款余额持续上升，货币流动性下降。
PART2. 政策规划分析
2018年1-6月各地调控政策分析：今年以来，房地产市场主要矛盾已经从供需矛盾转向炒房和反炒房矛盾，楼市调控政策频出，从一二线城市蔓延至三四线甚至小县城，调控范围广、力度大、方向精准，楼市对炒房者资金进行围剿，同时增加有效需求稳定楼市，从而稳定经济。
受中美贸易战、地方债进入偿还期、楼市去库存接近尾声等等，外部经济环境复杂，为保障房地产市场平稳发展，地方政府的楼市调控政策在宽严之间负重前行。累计2018年上半年，楼市调控政策高达192次，相比2017年上半年的116次调控，上涨幅度高达65%。
2018年1-6月重要政策一览表
金融：存款准备金率处于历史新低，但贷款利息已经通过各商业银行上浮利率实际上调
年内央行3次降准，下调存款准备金率至14.5%，达到10年以来水平，三次降准释放了超万万亿级别的资金量，用于支持市场化法治化“债转股”项目和支持相关银行开拓小微企业市场，发放小微企业贷款。历史看，只要降准，对于房地产来说肯定是利好，能缓解资金面压力，故此次降准流动性边际改善，短期明确利好债市，但受房市火爆影响，资金流入楼市的压力很大，后期调控或加码，防范资金大量进入楼市。
2012年以来，国家经过8次下调贷款利率，目前贷款利率维持在4.35%的历史新低位，至今没有变，而过去三年因为房地产市场大热，大部分银行吸收了过多的房地产抵押物，随着近期资金成本不断上升，在叠加管理成本后，5年以上按揭贷款仅4.9%的基准利率对于大部分银行来说，已经属于低利润产品，目前首套房贷款利率已经上浮10%以上，部分银行甚至上浮30%，利率表现事实上调。
金融：2018年上半年，伴随着持续升温的港城楼市，烟台信贷政策持续收紧，大部分银行首套房首付比例为三成，贷款利率上浮15%，部分银行高达30%；二套房的首付比例多为四成，贷款利率上浮25%左右，部分银行高达40%。
烟台重点规划/旧城改造
烟台住建局城建重点项目一季度开工率达到80%
2018年，烟台市住建局以城市提升三年行动为契机，牵头实施年度计划投资50.8亿元的15项城建重点项目，着力补齐城市短板、提升城市形象、提高宜居水平，为加快新旧动能转换、促进经济社会发展搭建载体支撑。
具体工作中，烟台市住建局系统全体干部职工强化主角意识，明确推进方案，牢固树立“开局就是决战、起跑就是冲刺”的理念，一把手总负责，分管领导包干抓，坚持精力向一线倾斜、骨干向一线集中，逐个项目配套专班、挂图作战、对标冲刺，项目推进取得明显进展。一季度，12项工程开复工，开复工率达到80%。其中，全市棚户区改造、老旧小区整治改造、背街小巷整治改造开工率分别达到41%、56.4%和98%，分别比原定计划提高11个、16.4个和33个百分点；塔山南北路、滨海西路及夹河桥、一突堤市政综合管廊、庆祥路等项目均按计划推进。下步，市住建局将进一步加大项目推进力度，针对未开工项目努力破解征迁、资金、手续三大梗阻，针对已开工项目自我加压、提高标准，力争提前完成年度任务。
烟台实施城市提升工程 全面刷新城市“颜值”
推动经济转型升级，需要以城市为载体；实施创新驱动，需要靠城市吸引人才、聚集要素；扩大对外开放，有赖于城市创造环境。 烟台，在全面建成小康社会进程中走在前列，离不开城市载体支撑。 “两会”期间，代表委员围绕城市化工作纷纷亮出观点、积极建言献策，大家一致认为，要聚焦城市提升工程，在推进城市化上持续加力。做到坚持以人为本、生态优先、规划引领、陆海统筹、品质至上、科学管理，走港产城融合、城乡一体化发展道路。
“ 推进城市发展，一定要注意前瞻性、全局性、系统性、持续性，必须发挥规划引领的作用。”管延松代表十分关注城市工作。烟台城市化工作要着眼未来发展，强化规划战略引导和集中管理，增强规划科学性、前瞻性、权威性，确保“一张蓝图”绘到底、管到底。
烟台贫困户房屋改造11月底前完成共1451户
烟台市住建局获悉，截至2018年5月底，全市70071户建档立卡贫困户已全面完成房屋安全鉴定评估工作，目前，国家、省级财政资金已拨付县市区，相关县市区已经开始全面动工2018年的农村危房改造工作，9月底前将全面完成1054户的建档立卡贫困户的改造任务，11月底前将全面完成全部的1451户改造任务。 农村危房改造是脱贫攻坚工作的重要内容，也是实现全面小康的重要民生工程，关系到群众生命财产安全和社会和谐稳定。2018年5月，在乡镇政府排查的基础上，市住建局再次对接扶贫部门，要求县级住建部门对照建档立卡贫困户名单和《农村危险房屋鉴定技术导则（试行）》，对全市70071户建档立卡贫困户再逐一开展房屋安全评估，逐户出具安全评估意见。 2012年以来，全市累计争取上级危房改造补助资金2.1亿元，完成危房改造1.9万户，其中建档立卡贫困户、低保户、农村分散供养特困人员、贫困残疾人家庭1.37万户。
芝罘区棚户区改造工作“重头戏”———黄务集中安置区位于新三中南地块，属于烟台“五区”几何中心和市区南部核心地带，周边交通便利，是南部地理位置最优、发展前景、开发潜力的地块。安置区内，有烟台三中等学校以及大型餐饮、商贸企业，规划公共配套齐全，未来，还将全力规划构建“10”便民生活圈。“黄务集中安置区是我区近年来的政府投入项目，为更好规划建设安置区整体方案，在规划设计中参照省市房产项目，借鉴万科等房地产开发企业先进管理经验，全面保证房屋建筑质量和品质，打造全市棚改安置点的样板和标杆。”芝罘区棚改办相关负责人介绍，安置区计划建设1万余套安置房。为充分尊重群众意愿，安置房全部采用低密度设计，提供多种户型和面积选择，为居民提供最宜居、最舒适、最便捷的生活环境。
2018烟台实施棚改10万户 6万多套安置房列省计划
从烟台城市化建设工作领导小组获悉，我市现存棚户区总量为15.94万户，我市计划利用3三年时间(2017-2019年)全部实施改造，目前各县市区3三年改造计划已经编制完成。其中：2017年已实施改造2.77万户，2018年力争改造10万户以上，到2019年底完成现存棚户区改造。
目前，山东省已下达我市2018年棚改安置房开工计划61368套，其中芝罘区7299套，福山区4735套，莱山区4019套，牟平区2638套，海阳市6748套，莱阳市5985套，栖霞市2047套，蓬莱市5449套，龙口市4600套，招远市13287套，莱州市2114套，开发区2447套。按照计划，今年9月底开工可达到90%，10月底全部开工。
福山区年内推进15个片区棚改 新建改建5所学校
2018年福山区实施开放带动、产业强区、城乡统筹、民生优先、党建引领五大战略，全力推进招商引资和项目建设、城市有序更新、生态环境治理“三大重点工程”，持续大手笔投入增进民生福祉，朝着现代化开放创新之区迈进。以基础建设拓展城市空间，实施城建“双百亿”工程，从根本上破除制约城市发展的瓶颈。加快棚户区改造，年内重点推进15个片区、6705户棚户区改造工作，继续攻坚突破历史遗留问题，力争再解决历史遗留板块9个，同步规划启动10个回迁安置区建设。 以绿色发展为导向，高标准实施青年公园、河滨广场、福海之云、银月广场等4个公园绿化改造工程，以及永达街、福海路、河滨路等30处街头游园绿化提升工程。2018年，在教育、医疗、社保等民生领域持续大手笔投入。完成福惠小学、西关小学、尚德中学等5所学校新建和改扩建工程，彻底解决城区中小学大班额问题。引进各类高校和科研机构投资建校，重点加大考文垂大学研究院等项目沟通对接力度，争取尽早签约落户。
环渤海潍烟高铁今年将开工 大莱龙2020年完工通车
烟台市人民政府新闻办公室召开新闻发布会，就2017年烟台市重大基础设施建设工作推进情况及2018年计划安排情况进行通报。目前，烟台市重大基础设施项目按计划有序推进，在铁路建设工作方面，环渤海潍烟高铁和大莱龙扩改造被提上议程。
环渤海潍烟高铁将于2018年12月开工建设，力争2021年完工 2017年，烟台市经过多方争取，环渤海潍烟高铁项目取得重大突破，完成了相关项目的预可研报告和可研报告的评审，随后成立了由省发改委、沿线地市和山东铁投公司组成的项目筹备组和项目工作组，工作组由烟台市牵头组建并成立了项目建设指挥部。2018年一季度，环渤海潍烟高铁项目完成初步设计编制；6月份将完成初步设计和支持性文件的批复；11月份完成施工图批复和开展征地拆迁；12月份完成施工招标，开工建设，力争2021年完工。
烟台18年改造40条断头路丁字路 启动2座立交桥建设
2017年政府工作报告提出，精细化管理城市，突出滨海沿线、城市主干道、出入口等重点区域，深入推进城市亮化、美化、绿化、净化。实施智慧交通、智慧环卫、智慧市政等工程，创建国家公交都市。2018年我市将加快推进滨海西路及夹河桥、塔山南北路等中心区道路工程，同时，改造40条断头路丁字路，集中打通梗阻节点，按照计划，2018年9月份全部开工、年底全部完工。同时完成观海路与滨海路之间6条连接路改造，进一步优化城市“微循环”。 按照“统一论证、分批实施”的原则，我市计划于2018年7月启动红旗路-机场路立交、莱山区轸大路-迎春大街立交，2条城市立交的施工建设；2019年启动建设2座立交，分别是红旗路-沈海高速立交、开发区福莱山立交；2020年，红旗路-化工路立交、牟平金山湾北―山河南路立交也将启动建设。
烟台2018敲定75大项200小项城建项目 聚力城市提升
围绕加快建设创新开放包容、宜居宜业宜游的现代化国际滨海城市的目标，我市明确了城市化建设工作的八个总体原则、七大支撑体系和七项重点工程任务。 我市连续3年实施的城市提升工程，确定以更大力度更快速度突破“两铁”、“两港”、“两路”、水利设施建设等重大基础设施，着力加快推进棚户区改造、老旧小区改造、背街小巷改造、打通断头路、水生态保护、大气污染防治攻坚战、强生态修复、推进“厕所革命”、幼儿园建设九大民生工程。城市空间布局，重点抓好新一轮城市总体规划设计、城市发展战略研究、蓬莱阁至昆嵛山滨海地带规划设计、中心城区北部滨海地带空间发展布局整合规划设计、峰山综合服务功能区概念性设计、芝罘湾周边地块控制性详细规划设计、高新区（核心区）总体规划编修，年内将按照工作节点陆续完成规划成果。
烟台芝罘区今年整改276条街巷 选址建20处“口袋公园”
18年，芝罘区将以“改善老城区和城郊接合部2.6万户居民居住环境”为目标，完善体制机制，拉高管理标杆，全面精准发力，提升城市管理法治化、精细化、网格化、智慧化、社会化水平，努力打造“惠民城管”。 18年，芝罘区城管局在2017年完成64个老旧社区整治改造基础上，将老旧社区整治改造范围向城郊和脏乱问题集中的区域延伸，投入7100万元资金，完成奇山、文化宫等17个老旧小区整治改造，对华新、福泰等8个老旧小区进行基础改造，对海港、南通等9个老旧小区进行升级改造，建筑总面积201万平方米，惠及居民24588户，结合老旧小区改造，对大海阳南街、文化宫后街等276条背街小巷进行统一整治改造，系统整治环境卫生和街面秩序，对街巷两侧的乱堆乱放、乱搭乱建以及破损的外立面和门头牌匾进行粉刷改造，开展路面硬化、绿化升级等工作，并强化问题派遣和督导考核，落实长效监管举措。
烟台架起复合型海上交通网络体系 一海连城通八方
烟台不断完善海公、海、铁等多式联运体系。全市目前已拥有水路运输企业55家，船舶311艘。2017年全市水运企业实现货运量4586万吨，居全省第二位；客运量721万人次，居全省。自中韩国际航线上世界客箱船“海蓝鲸”轮正式投入营运后，曾一度刷新烟台港中韩航线单航次出口量纪录。“海蓝鲸”轮0087E航次已完成可配载302自然箱，383标箱驶往韩国平泽，单船出口量首次突破300自然箱，单船载重量达8545吨，几近满载运营。围绕海上丝绸之路、中韩自贸区、东盟自贸区建设，“中华泰山”号个把“烟台市”作为邮轮母港的豪华邮轮，开辟了韩国、日本、俄罗斯海参崴、越南、菲律宾等20多条国际航线，以及大陆到台湾基隆、台中、高雄、花莲航线，吸引了大量客流，助力烟台产业转型升级，填补烟台高端旅游项目空缺。
烟台福山区打造绿化亮点提升城市形象
2018年，烟台市福山区综合行政执法局紧紧围绕区委区政府决策部署，加快推进城建“双百亿”工程，着力提升该区园林绿化品质，全力打造环境优美、绿色生态的美丽福山。四大公园绿化提升改造，河滨广场、银月广场、福海之云广场已于4月23日开始施工，预计5月底前完成招投标工作，8月底前完成施工。六大市民中心公园建设，规划东北关、泊子、永福园、楮佳疃、前埠、盐场6处城市绿地公园，创造具有良好生态环境的户外休息空间。目前，东北关、泊子、永福园三处绿地公园的建设方案已于4月20日通过评审，正在进行施工图纸设计。其中，福桃路与王懿荣大街交叉路口、福桃路与港城西大街交叉路口两处节点打造已于4月20日完成招投标工作，目前已进入施工阶段，全部节点打造预计11月底前完成。永达街特色街区打造，结合永达街道路管网改造，将永达街建设成为一条展示城区形象的景观大道。
PART3. 土地市场研究
2018年上半年，商住类土地放量供需两旺；全市商住类土地供应54宗，成交39宗。楼面地价略有下降，环比下降3%，同比涨幅达23%。
莱山区和开发区为上半年土地市场供销主力，莱山区土地供需领跑全市。
开发企业拿地溢价率略有下降，上半年市场整体溢价率5.19%，芝罘区土地溢价率108.43%。
住宅兼容商业用地为上半年土地成交结构主旋律，占比达79.2%，商业用地占比升至14.2%。
——点击查看详情：上半年烟台商住类土地成交均价1678元 底价摘牌为主流
PART4.商品房市场研究
供销价： 2018年上半年商品房市场呈现供不应求的态势，成交均价仍呈上升趋势
分区域来看，开发区为2018年上半年商品房供销热点区域，其次为牟平区，莱山区价格高企
截至2018年年中，全市商品房存量为582.53万㎡，环比下降1%，去库存效果初步显现，去化压力逐月下降。
结构市场： 2018年上半年，住宅市场供不应求，成交量同比下降6%，商业、公寓市场成交量同比分别下降7%、19%。
排行榜： 2018年上半年， 莱山区观云山位居新增面积榜首；高新区中海国际社区持续热销，单项目销售金额16.83亿元位居榜首；万科地产销售金额市场占有率，为11%。
——点击查看详情：[锐理]2018上半年烟台商品房市场报告
PART5.商品住宅市场研究
供销价： 2018年上半年商品住宅成交约286.41万㎡，环比下降23.25%，同比下降5.92%；价格持续上涨。
开发区、牟平区是2018年上半年商品住宅的供销热点区市，莱山区价格高企
截至2018年年中，全市商品住宅存量324.93万㎡，去化周期为6.8个月
存量区域分布： 开发区、牟平区和芝罘区商品住宅存量高企；莱山区去化周期最长，去化压力较大。
分维度分析：90-110㎡面积区间、8000-10000元/㎡单价区间、70-80万/套总价区间成交集中，高层依然是上半年商品住宅成交热点。
排行榜： 2018年上半年商品住宅排行榜中，高新区中海国际社区位列销售面积及金额榜首；牟平区龙湖葡醍海湾新增供应面积；弘邦宝第单价。
——点击查看详情：上半年烟台住宅市场报告 成交量环跌23.25%!
PART6. 别墅市场研究
供销价：2018年上半年别墅产品同比供需齐升，成交均价受个案影响浮动较大，整体呈上涨趋势。
区域供销价： 2018年上半年牟平区别墅物业成交领跑六区，成交量占全市36%；牟平区供应量为全市，约7.53万㎡；高新区凭借银和怡海天越湾等高端项目，成为烟台市别墅物业成交价格的“高地”。
存量：截至2018年年中，别墅存量为40.76万㎡，环比上涨15%，同比上涨5%，去化周期为16个月；区域存量主要集中在莱山区，开发区去化较快且存量少，去化周期5个月。
分维度分析：2018年上半年，叠拼、联排产品为别墅成交主力；成交主力面积段为140-180㎡，成交主力单价段1.2万-1.4万元/㎡。
排行榜： 2018上半年，龙湖葡醍海湾位居别墅市场新增面积、成交面积、销售金额榜首；银和怡海天越湾销售单价全市。
——点击查看详情：烟台别墅市场报告——同比供需齐升、半年成交均价14182元
PART7. 商业市场研究
供销价：2018年上半年全市商业供升销降；全市成交均价15323元/㎡，环比下降6.2%，同比上涨3.3%。
区域供销价： 2018年上半年，商业市场供应主要来自芝罘区13.56万㎡，成交主要来自福山区4.59万㎡，莱山区位居商业成交价格榜首。
存量：截至2018年年中，商业市场存量为135.53万㎡，环比上涨10%，同比上涨11%；整体去化周期59个月；区域存量主要集中在开发区及芝罘区。
排行榜： 2018年上半年红星国际广场供应量，7.28万㎡；中海国际社区持续热销，位居成交面积及销售金额榜首；芝罘区三站经纬国际广场成交均价为33292元/㎡，价格。
——点击查看详情：2018年上半年烟台商业供升销降 成交均价15323元/㎡
PART8. 办公市场研究
供销价：2018年上半年全市办公物业供应9.4万㎡；成交约4.39万㎡，同比上涨13.2%；成交均价9634元/㎡，同比下降4.3%。
区域供销价：2018年上半年办公市场开发区、芝罘区为供销主力；牟平区、福山区表现乏力；
存量：近五年以来全市办公存量持续累积，2018年再创新高，为65.19万㎡；开发区存量，福山区去化周期最长。
排行榜：2018年上半年办公市场，国际金融中心新增量；烟台万达广场是销售面积及销售金额双，中冶沁海云墅成交单价。
——点击查看详情：烟台办公市场报告——65.19万㎡再创新高 89个月去化周期
PART9. 公寓市场研究
供销价： 2018年上半年全市公寓市场供不应求，成交9.31万㎡，同比下降13.33%；成交均价同比上涨17.38%，为9017元/㎡。
区域供销价： 2018年上半年公寓新增主要来源于牟平区、开发区，成交热点区域为莱山区、芝罘区；芝罘区成交价格高企。
存量： 2018年上半年公寓存量为56.88万㎡，牟平区、芝罘区存量较大。
分维度分析：2018上半年公寓市场成交以小面积段、中低总价产品为主，高端公寓在市场份额较小，低总价小户型产品是目前市场需求主流。
排行榜： 2018年上半年公寓物业中，浩岭湖温泉养生中心新增量；世茂海湾1号夺得上半年销售面积榜、销售单价榜以及销售金额榜。
——点击查看详情：烟台公寓市场报告——牟平系库存、去化“重灾区”
PART10. 开盘总结分析
2018年上半年共加推151次，涉及重点楼盘80个。西部市场推盘火热，28个项目集中推盘多次。
东部市场略逊于西部，仍保持较好的势头，16个项目多次加推；有3个首开项目。
2018上半年烟台楼市火爆，烟台各区域重点项目开盘、加推共151次，涉及重点楼盘80个。多数开发商采取小批量多加推模式，快速消化有效客户。
营销推广主流代表派系：中梁、万科、越秀
锐评：传统发布会形式多针对新产品举行，参与人多为相关合作方及业内人士，由参与媒体发布，主要靠媒体来传播。目前仍为官方正式推广的重要宣传途径。
主流代表派系：中海、首创
锐评：随着移动互联网终端迅速普及，手机微信推广以其快速、实效的推广特点，迅速被各大地产商玩转起来。微信推广成为进行营销备受热捧的重装武器，如今微信公众号已成为项目常规宣传途径。
房地产白银时代下，“互联网+”在众房企营销中越玩越嗨，或创新卖点，或拓宽渠道，或挖掘客源，模式层出不穷；2018年，营销实战融合“互联网+”将一路高歌猛进，成为房企营销必备武器
PART11. 开发企业格局分析
实力突出的品牌房企接踵入烟，恒大、万科、碧桂园、中梁等开发商均有新项目入市。
企业市场占有率：2018年上半年万科地产以31.54亿销售金额位列烟台商品房市场排行榜首位，中海地产以23.95亿销售金额排名第二；中南置业以12.68亿销售金额排名第三 。
企业排行榜：2018年上半年商品住宅累计成交面积、金额排行榜
——点击查看详情：港城风云榜——品牌房企接踵入烟 万科上半年揽金31.54亿
PART12. 报广投放简析
报广投放量：由于新媒体等新型营销手段的出现，对传统媒介的依赖度大幅下降，报广投放量出现逐月下降的趋势，投放金额较少；烟台晚报占据纸媒市场份额，今晨六点、烟台日报仅占少量份额。
2018年上半年，全市共13个项目有报纸广告投放，共计投放广告32次，约312.78万元，投放量同比减少43%；投放金额同比减少50%。
分报纸类型来看，2018年上半年烟台晚报占据市场份额，20次投放量，投放金额约219.28万元；其次为烟台日报，投放5次，投放金额约60万元。
报广投放分布：2018年上半年，芝罘区、牟平区及福山区广告投放量排名全市前三，芝罘区以236.86万元领先；芝罘区红星国际广场在项目广告投放量排行榜中居榜首。
2018年上半年，芝罘区、牟平区、福山区广告投放量排名全市前三；项目广告投放量排行榜中，芝罘区红星国际广场位居首位，半年投放广告20次，168.36万元。
报广投放/报广展示
PART13. 总结及预测
经济环境：广义货币增速放缓，资金流动性下降，固投和社会消费品零售总额增速下降，经济下行压力大
今年1季度GDP增速再次下降，上半年中美贸易战爆发，固投和社会消费品零售总额增速均下行，经济环境复杂，下行压力大，为保持经济环境稳定，政府既要“去杠杆”避免泡沫，又要保持适度的资金流动性，避免企业资金链出现问题；
央行半年内三次降准，支持“债转股”和缓解小微企业融资难融资贵问题，保障经济转型顺利进行，降准后楼市将有所获益。从历史看，只要降准，对于房地产来说肯定是利好，能缓解资金面压力。为了避免资金过量流向房地产行业，2018年下半年楼市调控必然加码，反炒房将成为下半年政府工作重点。
政策环境： 各地调控持续加码， “反炒房”上升到政治高度，楼市全面围剿炒房资金
2018年初，国土资源部工作会议明确了2018年中国楼市的工作重点，即“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位，这为2018年以来各城市不断出台调控政策，全面打击炒房拉开序幕；
2018年以来在一二线城市全面升级调控，三四线城市纷纷加入调控，政策全面收紧的政策背景下，天津、西安、青岛、南京等超过50个城市加入人才新政，人才新政对之前的限购政策产生冲击，短期看利好楼市，政策一边打压一边放松，主要是为了稳定房地产市场，防止房价大起大落，保障经济转型顺利进行。
土地市场：2018年烟台商住类土地供应仍以棚户改造地块为主，中梁、恒大、蓝光各大房企纷纷入烟，随着土地竞拍日趋激烈，众房企加入到旧改项目，收购或合作开发模式将逐渐增多。
2018年上半年商住类土地供应有所增加，全市供应土地459万㎡，成交346万㎡。主城区去库存任务几近完成，土地出让以棚改为主。
烟台自14年以来楼面地价整体稳步上扬，土地成交集中在莱山区，以棚改为主。区域特征表现明显，但稀缺地块的供应成为品牌房企关注焦点，6月22日龙湖竞得只楚地块，溢价率高达243%，拉动芝罘区整体楼面地价上涨。在未来规划中，莱山区供地计划遥遥领先，不少棚改项目将成为土地供应的贡献力量，成为莱山区住宅市场的主力。
商品住宅：去库存政策效果显著，供应端收窄，价格呈上升趋势；改善型需求逐渐增加
2018年上半年烟台商品住宅市场持续火热，成交量286.41万㎡，下半年恒大、万科、碧桂园、中梁等优质项目蓄势待发，将带动港城住宅市场成交量价，一二线城市的限购，也给烟台带来机遇，外地客户来烟购房比例持续增加。
从近几年各面积段成交占比看，90㎡以下刚需户型的占比逐年下降，110㎡以上改善性需求逐渐增加。2018年上半年70-90㎡刚需产品、90-110㎡首改产品为市场主力，占比分别为28%、29%；110㎡以上产品成交占比上涨明显。预计未来，改善产品将占据份额，客户对产品舒适度要求越来越高。
商办物业：供大于求走势依然明显，商办市场压力巨大，目前仍以缓慢去库存为主，在商业市场价格水涨船高的当前，品牌房企市场占有率将持续走高。
烟台商办物业存量呈现不断上升趋势，截止2018年年中达到257万㎡的高位，表现为明显的滞销行情；
商办物业的供销比也是逐渐上升，18年上半年升至56个月，也就是说烟台市商办物业的销售周期升至4.7年，但市场压力仍巨大；
目前北京、上海、成都、天津等多个城市出台了“企业限商”政策，堵死企业将商办类物业改成类住宅产品出售的路子，但同时出台了鼓励商办改为租赁性住房的相应政策，在实体商业不断被虚拟商业冲击的今天，商办类项目应尽量向租赁型持有型物业靠拢，提高商办开发水平，同时减少商办物业的开发量。
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