本月市场要点：

土地市场供应量下降75%，成交量大幅上涨，成交楼面地价2266元/㎡（非工业用地）。

住宅市场供应环比下降、成交量价齐升：新增供应环比下降17%；成交环比上涨21%；成交均价10420元/㎡，环比上涨8%。

住宅库存上涨、去化周期变长：住宅市场可售存量环比上涨1%，为连续第四个月上涨；存销比为7.3个月。

12月份烟台住宅销售数据

12月份烟台住宅新增以及存量数据

以下内容来源于锐理《2018年12月烟台市房地产市场月报》

土地供应——本月烟台非工业用地新增供应10宗，建筑面积65.96万㎡，环比下降75%；分区域来看，2宗位于福山区，5宗位于牟平区，1宗位于芝罘区，1宗位于开发区，1宗位于高新区。

土地成交——本月烟台非工业用地成交23宗，建筑面积226.27万㎡，楼面地价2266元/㎡；分区域来看，其中福山区2宗，牟平区1宗，芝罘区5宗，莱山区3宗，开发区12宗。

本月土地供应明细——本月商住类土地供应10宗， 2宗位于福山区，5宗位于牟平区，1宗位于芝罘区，1宗位于开发区，1宗位于高新区。

本月土地成交明细——本月商住类土地成交23宗，其中福山区2宗，牟平区1宗，芝罘区5宗，莱山区3宗，开发区12宗。

供销价——本月商品房市场新增供应82.33万㎡，环比下降4%，同比上涨47%；成交64.57万㎡，环比上升27%，同比上涨15%；成交均价10467元/㎡，环比上涨7%，同比上涨21%。

供销价——本月住宅市场新增供应67.24万㎡，环比下降17%，同比上涨23%；成交56.47万㎡，环比上涨21%，同比上涨10%；成交均价10420元/㎡，环比上涨8%，同比上涨24%。

各区域——牟平区位居供销榜榜首，莱山区成交位列第二。

住宅存量——本月住宅市场可售存量为409.56万㎡，环比上涨1%，同比上涨14%；由于存量增加，存销比为7.3个月。

区域存量——芝罘区可售存量，其次为牟平区；福山区存销比为5.1个月，芝罘区为10.5个月。

分维度分析——本月烟台住宅高层成交占比44.9%；90-110㎡户型成交；单价段8000-10000元/㎡成交套数；70-100万总价段成交。

供求——本月商业市场新增供应4.30万㎡，主要来源于华润中心凯旋门项目，环比下降18%，同比上升187%；成交3.33万㎡，环比上涨59%，同比上涨57%；成交均价13311元/㎡，环比下降18％，同比下降10%。

存量——本月商业市场可售存量为134.83万㎡，与上月持平；由于成交量增加，存销比降为41个月。

供求——本月办公市场新增供应3.76万㎡，主要来源于创元世纪大厦项目。成交2.99万㎡，环比上涨117%，同比上涨588%；成交均价8737元/㎡，环比下降17%，同比上涨2.8%。

存量——本月办公市场可售存量为72.03万㎡，环比上涨4%；本月存销比为24个月。

供求——本月公寓市场新增供应7.02万㎡，主要源于华润中心凯旋门项目。成交1.79万㎡，环比上涨65%，同比下降19%；成交均价9546元/㎡，环比下降1%，同比上涨33%。

存量——本月公寓市场可售存量为61.18万㎡，环比上涨12%；由于销量增加，存销比降为34个月。

商品房排行榜——本月万光中华城位列销售套数、销售面积以及销售金额榜；万科城市之光位列销售套数、销售面积榜第二;万科翡翠大道位列销售金额榜第二。

商品住宅排行榜——本月万光中华城位列销售套数、销售面积以及销售金额榜；万科翡翠大道位列销售套数、销售面积以及销售金额榜第二。

商办类排行榜——本月银河翡翠位列销售套数榜，金融国际大厦位列销售面积、销售金额榜；星尚花园酒店位列销售套数榜第二，烟台万达广场位列销售面积以及销售金额榜第二。

本月共监测到15个项目开盘加推，其中万科翡翠大道、逸城水岸、泰鸿听澜湾为首开项目。

本月报广投放量与上月相比有所下降，本月监测市场14（上月25）频次，投放金额142.6（上月242.9）万元，总体来看，投放量进入小高峰期。

行业资讯

社科院：即使部分房价暂时下跌 也不宜出台剌激或鼓励购房政策

12月27日，中国社会科学院财经战略研究院发布了11月《中国住房市场发展月度分析报告》，其中提到，应保持政策定力，即使部分房价出现暂时性下跌，也不宜出台剌激或鼓励购房政策，避免房地产调控前功尽弃。但部分房价下跌的城市，可以因地制宜地调整一些不合时宜的房地产政策，如限售、限价等，使得房地产政策体系更为科学合理。《报告》对当前房地产形势进行分析指出，从城市格局看，一线城市已经进入存量房市场，受开发市场波动及商品房库存变动因素的影响较小，一旦外部经济环境有所改善，一线城市楼市可能会率先缓慢复苏。二三四线城市大多仍处于增量房市场阶段，当销售不畅时，住房库存将再度增加，并反过来进一步增强房价下降压力。《报告》继而提出对策及建议，对于一二线城市而言，限购、限贷等行之有效的需求管控政策，仍有必要继续实施。住房总量不足仍然是一二线城市住房市场的主要矛盾，住房需求管控政策没有整体退出条件。但在“房住不炒”的前提下，可以根据市场形势变化，对政策进行微调。对于三四线城市而言，房价调控政策总体虚多实少，需要进一步完善应对市场变化的政策调节机制，全面落实当地政府稳定房价的主体责任。《报告》提出继续支持首次购房需求，合理支持居民改善性住房需求。通过对市场利率的调节，抑制首套房贷利率的大幅上浮，切实降低居民首次购房的还款负担。

住建部：2019年要把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处

中国建设新闻网12月24日消息，住房和城乡建设工作会议于当日在北京召开。住房和城乡建设部党组书记、部长王蒙徽全面总结了2018年住房和城乡建设工作，分析了面临的形势和问题，提出了2019年工作总体要求和重点任务。其中，对于2019年的房地产市场调控，住房和城乡建设部明确表示，要做好以下方面工作： 一是以稳地价稳房价稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。住建部指出，2019年要以稳地价、稳房价、稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制，坚决防范化解房地产市场风险。二是以加快解决中低收入群体住房困难为中心任务，健全城镇住房保障体系。 三是以解决新市民住房问题为主要出发点，补齐租赁住房短板。住建部指出，2019年要以解决新市民住房问题为主要出发点，补齐租赁住房短板。对于人口流入量大、住房价格高的特大城市和大城市要积极盘活存量土地，加快推进租赁住房建设，切实增加有效供应。

国务院印发《个人所得税专项附加扣除暂行办法》

新华社北京12月22日电 国务院日前印发《个人所得税专项附加扣除暂行办法》（以下简称《办法》），自2019年1月1日起施行。《办法》指出，个人所得税专项附加扣除，是指个人所得税法规定的子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息或者住房租金、赡养老人等6项专项附加扣除。《办法》共有9章32条，明确了专项附加扣除的原则和6项专项附加扣除的扣除范围、扣除标准、扣除方式，以及保障措施等内容。《办法》规定，纳税人子女在全日制学历教育阶段（包括义务教育、高中阶段教育、高等教育）的支出，以及子女年满3岁至小学入学前处于学前教育阶段的支出，纳税人可选择由夫妻一方按每孩每月1000元扣除，也可选择夫妻双方分别按每孩每月500元扣除。《办法》规定，纳税人在中国境内接受继续教育发生的支出，其中属于学历（学位）继续教育的支出，按每月400元扣除，扣除期限不能超过48个月（4年）；属于技能人员职业资格继续教育和专业技术人员职业资格继续教育的支出，在取得相关证书的当年扣除3600元。《办法》规定，纳税人在主要工作城市没有自有住房而发生的住房租金支出，在直辖市、省会（首府）城市、计划单列市及国务院确定的其他城市的，按每月1500元扣除；除上述城市外，市辖区户籍人口超过100万的城市，按每月1100元扣除；市辖区户籍人口不超过100万的城市，按每月800元扣除。夫妻双方主要工作城市相同的，只能由一方扣除。  

发改委企业债券仅限棚改、保障性住房、租赁住房等项目

12月13日，由发改委主管的媒体《中国经济导报》发文表示，12月12日发改委印发了《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》，有自媒体对其中关于房地产的内容有误读。对此，权威人士对《通知》中所提及的有关房地产业相关内容进行权威解读。《通知》中提到的房地产业，仅仅是国民经济行业分类中的一个类别。从行业分类的角度看，房地产业的定义及其内涵和外延是非常广的，包括棚改、保障性住房、租赁住房等都属于房地产业。国家发改委对贯彻落实党中央、国务院关于房地产调控的决策部署是坚决的、一贯的，也是非常严厉的，这一点在企业债券融资方面也是一致的。按照中央关于房地产长效机制建设的精神，目前国家发改委企业债券只支持棚改、保障性住房、租赁住房等有限领域的项目，不支持商业地产项目。这几年，企业债券在贯彻执行国家房地产调控方面的政策没有变化。《通知》同时明确了优质企业的生产经营必须“符合国家产业政策和宏观调控政策”。

山东菏泽新政：加快安置房建设 取消新购住房限制转让措施

12月18日，山东省菏泽市住房和城乡建设局发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》（菏建〔2018〕7号），其中提出加快安置房建设进度、取消新购住房限制转让措施、降低市区商品房预售资金监管额度等措施。

《通知》提出取消新购住房限制转让措施，具体而言，山东菏泽将取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（菏政办发〔2017〕42号）中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。

在加快安置房建设进度方面，《通知》提出要优先建设安置房，安置房未开工建设的开发项目，一律不予办理施工许可；安置房不交付的项目部不予撤离。

此外，在降低市区商品房预售资金监管额度方面，《通知》提出对实力强、信誉好的企业不再监管，其它企业在现有的市区商品房预售资金监管标准的基础上，降低一半执行，可放宽到监管额度的10%。 同时，商品房预售资金进入监管帐户后，不再要求项目监管资金达到既定监管额度后，才可提取，只要求留存够监管资金比例，即可使用。 在主体结构封顶控制节点之前，商品房预售人可以凭银行出具的保函部分抵顶商品房预售监管资金，抵扣监管额度为30%。 对于具有回迁安置房建设的商品房项目，根据安置房投资额度及建设形象进度降低预售资金监管额度。

山东省全面开展社区养老服务设施清查整改

山东省已全面开展社区养老服务设施清查整改工作,着力解决社区养老服务设施规划编制、配套配建、登记移交、有效利用等方面存在的突出问题,落实新建设住宅小区每百户配建养老服务设施不少于20平方米、建成小区每百户不少于15平方米的规划标准,争取到今年年底,社区养老服务设施“四同步”机制和统一登记管理制度全面建立；2019年年底,市、县级养老服务设施规划全部编制完成；2020年年底,社区养老服务设施配套达标率和综合利用率达70%以上。社区居家养老是以家庭为核心、社区为依托、信息化为手段、专业化为支撑,支持老年人就地就近养老的服务模式,是符合我国国情、适应老年人心理的基本养老方式。大力发展社区居家养老,需要做好政策体系建设、基础设施完善、信息平台建设等重要工作。 山东省住房城乡建设厅相关负责人介绍,山东省已制定出台10余件涉及社区养老服务设施规划建设政策文件,在省新型城镇化规划、加强和改进城市规划建设管理工作的实施意见划设。

烟台新政保承租居民权益 承租人可凭租赁合同申请落户

近日，烟台市政府办下发《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，提出坚持“房住不炒”的定位，加快构建“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房体系，培育发展现代住房租赁产业，规范住房租赁市场，促进房地产市场平稳健康发展。明确到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。《意见》提出，积极探索租房者子女就近享受中小学义务教育，对具有本地户籍、在城区无住房、能提供长期租赁合同备案证明的家庭，县市区教育主管部门在统筹考虑教育资源承载力、学校布局等情况的基础上，探索对义务教育适龄子女安排就近入学。住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得擅自解除、变更合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金；承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施，并按时缴纳租金。制定并推行《烟台市住房租赁合同示范文本》，明确出租人、承租人及其他当事人的权利和义务，提倡长期租赁。同时，支持住房租赁消费并引导城镇居民通过租房解决居住问题，合法稳定就业或符合当地人才引进规定的非本地户籍承租人，可凭备案的住房租赁合同等证明材料申报居住登记、申领居住证。符合当地人民政府规定条件的，可以申请登记常住户口，享受义务教育、医疗等基本公共服务。简化相关手续和办事流程，为承租人申领居住证和住房租赁企业协助办理提供便利。

烟台开发区海滨路将再添两大休闲广场

经历了34年的成长，开发区老城的核心地带不可避免地会出现逐步老化，旧商业区、旧住宅区、城市工业遗存在城市发展的大潮中落寞而亟待再生。今年，开发区城市更新工作启动以来，8个月的时间，通过对重要节点、重点路段的更新以及破碎空间的重构，使地段较好、效益低下的产业地块重新焕发出活力。 海滨路再添两大休闲广场，全球设计团队操刀设计 ，沿滨海西路一路西行，过了新建的夹河跨海大桥就进入开发区，右手边是东巡宫。 该地块东西作为开发区金沙滩黄金海岸上的仿古建筑群，将在这里度过最后一个冬天。 东巡宫拆除后在其现有位置将高标准建设城市广场，占地面积1.4万平方米；与此同时，沿海滨路再往西至城市展示中心的西侧，启动中央广场二期建设，中央广场建成后总面积将达到18万平方米。新添两处广场将进一步改善城市生态环境和提升城市生活品质，为市民提供一个交往、娱乐、休闲和集会的场所。

宏观市场

2018年11月份，房地产开发投资同比名义增长9.7%，增速与10月份持平。土地购置费11月份同比名义增长60.5%，增速比10月份下降2.9个百分点。

2018年11月份，商品住宅销售面积同比名义增长2.1%，增速比10月份下降0.7个百分点。商品住宅销售额11月份同比名义增长14.8%，增速比10月份下降0.2个百分点。

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