本篇要点：

2018年烟台土地市场供求大涨：2018年烟台商住类土地成交109宗，同比2017年成交宗数41宗上涨165.9%；2018年商住类土地成交面积968.49万㎡，同比2017年346.30万㎡上涨179.7%。

2018年烟台商品房新增量大涨：2018年烟台商品房新增供应66748套，716.22万㎡，同比2017年分别上涨39.9%、42.3%。

2018年烟台商品房成交量下跌、成交均价上涨：2018年烟台六区商品房成交63524套，同比2017年下滑10.31%， 均价9187元/㎡，同比上涨20.91%

烟台中海、万科在2018年销售表现：2018年中海国际社区以成交27.29万㎡位居销售面积首位，以成交29.37亿元遥遥领先。中海国际社区连续第5年成为楼盘销冠（2014年首开以来年年不落）。2018年万科地产和中海地产销售面积遥遥领先，2018年万科地产和中海地产销售金额位居首榜。

乘势上涨 格局更迭｜2018年烟台房地产市场年报

同策咨询市场分析师孙昕表示：成交653.5万㎡、599.9亿元，2018年成为烟台房地产史上的“光辉年”。9月13日“烟九条” 新政奠定政策基础，供给方更加积极地推盘促销，优质新盘频出，与需求方的积极心态形成良好互动，共同铸造全年“火爆行情”。

宏观政策方面，自2018年下半年开始，楼市政策收紧的风向步步紧逼，热点城市政策导向发生转变，烟台目前虽地方政策宽松，但仍存在跟随性降温风险，2019年烟台楼市需谨慎乐观。

烟台楼市冷热不均，部分板块仍面临供需矛盾突出现状，鉴于烟台人口结构的局限，加之2017-2018年需求的集中透支，下一个房地产发展周期任重而道远，我们应时刻保持对市场供需特征的尊重与理性，及时把握需求。

一、年度政策新闻

1.政策

坚决遏制房价上涨，紧抓房产市场秩序

2018年楼市调控政策呈现七大特征

2018年楼市调控政策七大特征：区域轮动；调控区域扩围；人才政策与楼市需求的再平衡；重大规划与楼市调控同时出台；政策时效性依然成立；深化住房制度改革的试点将集中涌现；多部委联合监管房地产业

1）调控政策在区域轮动：2018年两会后，房价上涨过快的中西部、东北部热点城市密集出台调控政策，政策调控跟随房价上涨进行区域间的轮动，呈现从东部城市蔓延到中西部、东北部热点城市的趋势

2）楼市调控区域扩围：从城市角度看，尤其是中西部、东北部等长期执行去库存政策的城市，本轮楼市上涨行情多由中心城区或未来规划重点区域领涨其后蔓延到远郊城区、周边县区。因而在楼市调控区域上也客观存在着区域性扩围的趋势

3）人才政策与楼市需求的再平衡：2018年，近60个城市相继出台人才政策，但不同层级城市目标引入的主要人才群体呈现梯度分化。从人口流动角度看，二线城市承接一线（京沪）疏解转移人口、吸纳三四线城市流入人口，人口规模加速扩张并促使人口分布再平衡

4）重大规划与楼市调控同时出台：2017年以来，两大性规划落地，区域性收紧的调控政策均紧随规划出台，防范借机炒作房地产市场。未来这种管理思路或成为常态，粤港澳大湾区规划出台后极有可能跟随规划收紧楼市调控

5）政策时效性依然成立：从历年政策来看，政策时效期均值为6-8个月。出台收紧的调控政策后，调控政策的时效性逐步降低，未来将进一步出台政策巩固调控成果。2018年4季度“十九届四中全会”对未来楼市调控政策的走向是值得关注的时间点

6）深化住房制度改革的试点将集中涌现：深圳市6月5日发布《深化住房制度改革》的征求意见稿，明确以构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应与保障体系为发展目标，深入房地产长效调控机制的探索。未来其他一线、热点二线城市或将跟进住房制度改革的试验

7）多部委联合监管房地产业：2018年6月28日，住建部等七部门联合公布，从2018年7月初至12月底，将联合开展30城治理房地产市场乱象专项行动。从城市名单列表来看，大部分为核心一二线、楼市动态对房地产市场具有风向标意义的城市。

3.烟台政策

港城18年上半年以维稳为主，下半年紧抓房产市场秩序，发布“烟九条”

烟台五部门联合出手，开发商拒绝公积金贷款不整改将暂停网签

3月26日，烟台市住房公积金管理中心、烟台市住房和城乡建设局、烟台市财政局、中国人民银行烟台市中心支行、烟台市国土资源局五部门联合下发红头文件《关于贯彻落实鲁建金函〔2018〕2 号文件 切实维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知》（烟住〔2018〕13 号）。通知规定：

 一、在本市行政区域内，从事商品房开发建设经营活动的房地产开发企业销售商品住房时，在取得《商品房预售许可证》后，应在 10 日内到市住房公积金管理中心或县市区分支机构申请办理住房公积金贷款楼盘准入手续。 

二、住房公积金管理中心自受理贷款申请之日起 10 个工作日内完成审批工作。 

三、不动产登记机构严格按照有关规定，及时受理住房公积金贷款抵押登记申请，并在 10 个工作日内完成抵押登记手续。 

四、住房公积金管理中心和受托银行应在委托贷款协议中明确约定职责分工和办理时限。受托银行要按照协议约定，及时办理贷款抵押手续。 

五、加大联合惩戒力度。各县市区住房和（规划）建设管理局和住房公积金管理机构要联合定期开展拒绝职工使用住房公积金贷款购房问题专项整治行动，对限制、阻挠、拒绝职工使用住房公积金贷款购房的房地产开发企业，由住房公积金管理部门责令限期改正。拒不整改的，住房公积金管理机构书面通知住建部门，暂停该项目网上签约和预售资金监管账户的资金拨付，同时纳入人民银行征信系统和房地产开发企业信用档案。

烟台市“烟九条”发布，加大整治房产市场秩序的力度，提出以备案价格0至负10%范围，限制实际网签价格

9月13日，烟台市人民政府办公室发布《关于规范房地产市场秩序促进房地产市场平稳健康发展的意见》（简称烟九条）

 一、实施房地产市场秩序整治专项行动。 

二、实施住宅项目用地有序供应。 (未动工开发满 2 年的住宅用地，依法予以收回） 

三、实施商品房预售审批限价规定。  (实行商品房销售明码标价，严格执行“一房一价”公示) 

四、实施商品房预售、网签控制措施 (商品房实际网签价格限定在备案价格 0 至负 10%范围，否则系统不予网签，防止申报价格虚高。) 

五、实施限制撤销网签备案规定。 

六、实施舆论宣传正面引导。 

七、实施房地产调控属地责任制。 

八、实施租购并举的住房体系。

 九、实施房地产市场调控长效机制。

新版《烟台市城市住房保障管理办法》出台；推行保障房租金减免方式

新政保承租者权益，承租人可凭合同申请落户

近日，烟台市政府办下发《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，提出加快构建“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房体系，培育发展现代住房租赁产业，规范住房租赁市场，促进房地产市场平稳健康发展。

 一、出租人无正当理由不得提价、解约。住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得擅自解除、变更合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金；承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施，并按时缴纳租金。支持住房租赁消费并引导城镇居民通过租房解决居住问题，符合当地人民政府规定条件的，可以申请登记常住户口，享受义务教育、医疗等基本公共服务。简化相关手续和办事流程，为承租人申领居住证和住房租赁企业协助办理提供便利。《意见》要求加大住房公积金对租赁住房的支持力度。职工连续足额缴存住房公积金满3个月，本人及配偶在我市行政区域内无自有产权住房且租赁住房的，可提取夫妻双方住房公积金支付房租。 

二、 个人出租住房缴纳增值税按1.5%计算。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人落实税收优惠政策支持的，由按照5%的征收率减至按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，落实免征增，对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税，对个人出租住房值税优惠政策 

三、房屋不得按床位出租，人均租住面积不低于10平方米。《意见》提出增加租赁住房用地供应，鼓励国有住房租赁企业将房屋改造用于租赁，明确统一公租房实物配租和租赁补贴的保障标准。鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等，按土地、规划、消防、燃气等规定改建为租赁住房，租赁住房应当以原设计的“卧室”“起居室”为出租单位，不得按床位出租。人均租住面积不得低于10平方米，鼓励房地产开发企业出租库存商品住房，支持房地产开发企业与住房租赁企业合作发展租赁地产。

首付比例放宽，贷款难度降低，19年金融政策或将以宽松为主

2018年1-10月份烟台房贷利率公积金贷款和商业贷款均处于收紧状态，各银行利率不断上浮。 

11月份开始，房产市场趋缓，烟台房贷利率出现下调趋势，首套房利率由普遍上浮20%变为上浮15%，二套房同样下调5%。公积金放款时间也缩短。 

12月份烟台房贷利率首套房首付比例同步宽松，除农业银行＞30%十一家银行首套房首付比例均为30%，首套房贷款利率均上浮15%-20%之间；二套房首付比例均为40%，贷款利率除华夏银行上浮30%外，其他银行均上浮20%-25%之间。 

市场资金增多，一些银行的贷款额度充足，贷款难度下降，12月贷款相对容易。一般而言，年底，银行的贷款额度会收紧。2018年年底却不一样，这跟烟台楼市降温有很大的关系，预测2019年的房贷会宽松不少。

3.政策环境小结

二、烟台城市建设规划

山东半岛打造“两圈四区”总体格局，烟威将建立烟威都市区

近日，山东省城镇化工作领导小组办公室发布《关于印发全省新型城镇化建设近期工作要点的通知》其中通知中重点指出打造“两圈四区”总体格局，提高山东半岛城市群建设质量。“两圈四区”分别为济南都市圈和青岛都市圈，烟威都市区（烟台、威海市区为核心）、东滨（东营、滨州市区为核心）都市区、济枣菏都市区（济宁、菏泽市区和枣庄薛城区、市中区、峄城区为核心）和临日都市区（临沂、日照市区为核心）。

到2030年，山东半岛城市群将全面建成城市群。 其中，烟威都市区以烟台市区、威海市区为核心，近期将蓬莱、荣成纳入都市区范围；远期将龙口、莱州、招远、栖霞、乳山等市纳入，总人口达到900万人，其中城镇人口达到750万人。 重点将从空间、产业、交通、生态、设施和公共服务等六个“一体化”着手。构建城市群3交通圈、都市区节点县市1交通圈、设区市中心城区与周边县市1通勤圈。

青连铁路、济青高铁通车，实现济烟两生活圈

夹河大桥建成通车，实现了横跨五区；龙青高速通车，烟青进入了两生活圈；跨海通道正在规划研究中

烟台机场18年开通多条航线，旅客吞吐量增大，二期正在稳步建设中；港口建设格局不断增大

三、土地供求成交监测

18年楼市火热，去库存压力得以缓解，土地市场开闸放水，供求量大幅增长

烟台同策数据显示：2018年烟台商住类土地供应124宗，同比2017年供应宗数56宗上涨121.4%；2018年商住类土地供应面积1013.86万㎡，同比2017年530.73万㎡上涨91.0%。

烟台同策数据显示：2018年烟台商住类土地成交109宗，同比2017年成交宗数41宗上涨165.9%；2018年商住类土地成交面积968.49万㎡，同比2017年346.30万㎡上涨179.7%。

2018年开发区供应量遥遥领先，供应土地345.77万㎡；其次为莱山区和福山区，两区供应量各167万㎡

烟台同策数据显示：2018年六区土地供应宗数中，开发区供应37宗排名；牟平区供应29宗排名第二；莱山区和福山区供应19宗排名第三；芝罘区供应16宗排名第四；高新区供应4宗排名第五。

烟台同策数据显示：2018年六区土地供应面积中，开发区供应345.77万㎡排名；莱山区供应167.41万㎡排名第二；福山区供应167.33万㎡排名第三；芝罘区供应152.76万㎡排名第四；牟平区供应128.17万㎡排名第五；高新区供应52.42万㎡排名第六。

2018年开发区和莱山区占据全市土地成交半壁江山，分别成交土地284.19万㎡、246.29万㎡

烟台同策数据显示：2018年六区土地成交宗数中，开发区成交29宗位居；牟平区成交24宗排名第二；莱山区成交21宗排名第三；福山区成交17宗排名第四；芝罘区成交15宗排名第五；高新区成交3宗排名第六。

烟台同策数据显示：2018年六区土地成交面积中，开发区成交284.19万㎡排名；莱山区成交246.29万㎡排名第二；福山区成交159.00万㎡排名第三；芝罘区成交148.66万㎡排名第四；牟平区成交95.14万㎡排名第五；高新区成交35.19万㎡排名第六。

备注： 数据来源：中国土地市场网 土地统计中包含住宅用地、商服用地、住宅兼商服用地 统计区域仅包含烟台六区 土地成交指公示招拍挂地块 土地面积统计为建筑面积 统计周期：2018.1.1-2018.12.31

四、商品房供求分析

18年新增66748套，同比上涨39.9%，主要来自多个新盘新增供应

烟台同策数据显示：2018年烟台商品房新增供应66748套，716.22万㎡，同比2017年分别上涨39.9%、42.3%。 

2018年商品房新增主要来自：2018年新盘新增供应，如牟平区·中梁海志府新增1065套；莱山区·观云山新增891套、恒大御山华府831套、万科翡翠大道787套；2017年已认购项目于2018年集中预售补签，如芝罘区·红星国际广场新增1663套、山语城1056套。

受市场大势影响，2018年商品房成交量涨幅放缓，同比2017年下滑10.31%， 均价9187元/㎡，同比上涨20.91%

烟台同策数据显示：2018年烟台六区商品房成交63524套，同比17年70768套下滑10.24%；2018年成交总面积653.53万㎡，同比2017年714.83万㎡下滑8.58%。

烟台同策数据显示：2018年烟台六区商品房成交均价9181元/㎡，受2018年1-10月份房产市场“涨价潮”影响，拉高全年均价，同比2017年7598元/㎡上涨20.83%。

牟平区成交14752套居六区成交量榜首；莱山区成交均价11123元/㎡，位居六区均价首位

烟台同策数据显示：2018年牟平区成交14752套夺得六区成交榜首，主要受热销大盘融创迩海、龙湖葡醍海湾、中梁海志府等多盘带动；开发区第二，12997套；芝罘区第三，11994套；福山区第四，10602套；莱山区第五，7060套；高新区第六，6119套，中海国际社区单盘支撑作用明显。

烟台同策数据显示：2018年莱山区成交均价11123元/㎡，六区居首；芝罘区第二，10336元/㎡；高新区第三，10217元/㎡；开发区第四，9241元/㎡；福山区第五，8148元/㎡；牟平区第六，7446元/㎡。

备注： 数据来源：烟台房产交易网 统计区域仅包含烟台六区 统计物业：包含住宅、商业、办公等所有物业类型商品房 统计周期：2018.1.1-2018.12.31 新增统计中已剔除预售证到期于2018年续期的房源，仅包含2018年新获预售房源 所有成交数据为网签数据，并非项目当年售足数据

五、项目房企销售排名

2018年中海国际社区以成交27.29万㎡位居销售面积首位

2018年中海国际社区以成交29.37亿元遥遥领先

2018年万科地产和中海地产销售面积遥遥领先，品牌房企19年新盘较少

2018年万科地产和中海地产销售金额位居首榜，中海19年布局芝罘、福山

备注： 数据来源：烟台房产交易网 统计区域仅包含烟台六区 统计物业：包含住宅、商业、办公等所有物业类型商品房 统计周期：2018.1.1-2018.12.31 所有成交数据为网签数据，并非项目当年售足数据

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2017年烟台成交量价齐涨 品牌房企瓜分市场