2018年烟台房地产年报

2018年港城楼市由上半年火热状态逐渐趋于平稳，开始进入买方市场，本年度商品住宅供应647万㎡，成交603万㎡，供需趋于平衡，成交均价9250元/㎡。 

展望2019年港城楼市将有以下特点： 

1.在因城施策的政策框架下，预计楼市将经历由紧到松的政策变化。对烟台而言，“烟九条”强化“房住不炒”，烟台将进入稳定发展期，产品向多元化、精细化发展。

2.在市场趋稳及企业资金压力的双重影响下，2019年房企拿地必将更加谨慎，对于优质地块关注度依旧不减，但对于风险较高的地块将保持理性态度。

3.在供需趋于平衡的大背景下，市场趋于理性，随着品牌开发商的聚集及各项目的不断入市，竞争将会更加激烈（报告来源：腾策）。

政策环境

2018年出台房地产政策频率较高，超400次。随着整体市场降温，11月以来，楼市新政明显减少，仅苏州、承德两地限购政策有所升级，其它城市无收紧性调控政策发布，在此背景下，菏泽提出解除限售——打响“2018年楼市政策放松的枪”

2018年各地出台房地产相关政策超过400次，房地产市场高位回落，不断降温。7月31日中央政治局会议“遏制房价上涨”的表态之后，房价上涨预期逐渐被打破，观望情绪占据主导，三季度开始改善型和投资型需求也开始快速退场。 自11月份开始，伴随楼市降温，各地调控政策出台频次骤减，调控不再继续加码。在此背景下，菏泽成为例标志性的松绑调控城市，是楼市政策从紧到宽松的重要变化。这一政策会造成示范效应，在因城施策的政策框架下，后续类似的政策放松还会继续增多，尤其是从限售政策进行松绑。 当前中国经济下行压力加大，外需不振，而房地产业拉动其它行业的效应显著。因城施策将是明年房地产政策关键。

烟台政策

2018年8月烟台因房价过快上涨被住建部约谈，9月出台“烟九条”，规范房地产市场秩序。预计2019年在“房住不炒”的大框架下，烟台将进入稳定发展期，产品向多元化、精细化发展。

“烟九条”是去年“烟十二条”的补充延续，重在实施房地产市场秩序整治专项行动，严格控制商品房预售、网签。土地方面，对于商品住宅库存偏低、供需矛盾突出的县市区，适当增加住宅用地供应量，防范“地王”出现。

土地市场

2018年商住办土地供求量价稳步上升，土地成交量同比上涨171%；土地成交均价为1902元/㎡，同比上涨24%；全年平均溢价率为5.7%

2018年土地成交楼板价再创新高，其中超5000元/㎡的地块为烟台传化公路港福山商业地块、龙湖只楚、中海喜乐酒店、远洋四季苑、金科通世南路、烟建祈雨顶地块 2018年全市成交土地的平均溢价率5.7%，溢价率超50%的高溢价土地主要是龙湖只楚、中海上庄、远洋四季苑、金科通世南路、烟建祈雨顶地块，占土地总宗数的4.5%。从整体情况来看，底价拿地为今年市场主旋律。

今年商住办土地供求量呈现波动式上升的态势，年底达峰（12月份成交23宗）；楼板价与溢价率受个别土地成交影响较大；6月受龙湖只楚地块带动，平均溢价率（38.6%）

2018年商住用地成交占比，共计768万㎡，占比79%；商业用地共计成交150万㎡，占比15%，主要集中在开发区，占总商业用地的45%

今年开发区土地成交面积，共计30宗，286万㎡，占成交总量的29%；芝罘区平均成交楼板价，为2941元/㎡，溢价率为20.2%。

土地成交分布图

土地明细

重点地块

【溢价/竞拍次数】烟台龙湖置业有限公司于6月22日以4亿元购得芝罘区烟J[2018]1001号地块，溢价率高达243%，竞拍次数1152轮，是2018年溢价率、竞争最激烈地块。

【成交建面/成交总价】烟台鲁商地产有限公司于1月29日以7.9亿元购得莱山区J[2017]L015号地块，成交建面37.16万㎡，是2018年成交建面、成交总价的地块。

【恒大首进烟台地块】恒大于1月29日以4.1亿元购得莱山区烟J[2017]L018号、烟J[2017]L019号两宗地块，成交建面共计29.5万㎡，项目案名御山华府，于10月7日首开，均价12000元/㎡。

【蓝光首进烟台地块】蓝光于3月17日以0.69亿元购得牟平区烟J[2018]3006号地块，成交建面共计5.9万㎡，项目案名蓝光雍锦锦湖，于8月24日首开，成交均价7000元/㎡。

【天泰首进烟台地块】天泰地产于6月26日以1.7亿元购得莱山区烟J[2018]L006号地块，成交建面13.4万㎡，为天泰首进烟台地块。于11月10日首开，均价8800元/㎡送车位。

【金科首进烟台地块】金科地产于9月3日以4.6亿元购得芝罘区烟J[2018]1002号地块，成交建面7.8万㎡，为金科地产首进烟台地块。

【远洋首进烟台地块】远洋地产于9月3日以1.8亿元购得莱山区烟J[2018]2003号地块，成交建面3.2万㎡，为远洋地产首进烟台地块。

【中瑞鼎峰首进烟台地块】中瑞鼎峰于11月13日以0.5亿元购得芝罘区烟J[2018]Z007号地块，成交建面2.2万㎡，为珠玑置业与中瑞鼎峰合作落地的项目。

【新城首进烟台地块】新城地产于11月17日以3.3亿元购得芝罘区烟J[2018]Z003号、烟J[2018]Z004号地块，成交建面17.4万㎡，为新城地产首进烟台地块。

【旭辉银盛泰首进烟台地块】旭辉银盛泰于12月11日以8.3亿元购得开发区烟J[2018]5012号-1、烟J[2018]5011号-1两宗地块，成交建面37.8万㎡，为旭辉银盛泰首进烟台地块。

土地市场·小结

商品房市场

商品住宅市场

2018年市场热度有所放缓，供应达历史新高，有效缓解了供不应求矛盾，市场开始趋稳；本年度多个改善型项目入市，成交均价9250元/㎡，上涨幅度达25%。

2018年供应量主要集中在牟平区、芝罘区、莱山区，占全市供应总量65%；成交量主要集中在牟平区、开发区、芝罘区，占全市成交总量63%；莱山区成交均价，为12162元/㎡；牟平区成交均价，为7204元/㎡。

2018年改善属性凸显：成交主力面积段90-120㎡，以三房产品为主；主力去化单价段8000-10000元/㎡；主力总价段70-110万元。

公寓市场

近两年公寓市场表现较好，2018年供应22万㎡，成交22万㎡，供求基本平衡，成交均价为7533元/㎡，同比增长9%。

2018年莱山区供求为六区，供应面积7.9万㎡，主要来自华润中心项目，成交5.9万㎡，主要来自长安一号、暖山国际等项目；在毅德城项目的带动下，芝罘区成交均价8079元/㎡，为六区，莱山区次之。

商业市场

烟台商业市场明显供大于求，2018年新增供应面积58万㎡，同比上涨57%，成交面积29万㎡，同比增长5%，成交均价为13135元/㎡。

芝罘区商业新增供应面积21.8万㎡，为六区，主要来自红星国际广场项目；福山区成交面积，为7.1万㎡；在上市里的带动下，莱山区成交均价22214元/㎡，为六区之首。

办公市场

2018年烟台办公市场新增供应面积41万㎡，同比上涨140%，成交面积13万㎡，同比上涨52%，供远大于求，成交均价为9706元/㎡

2018年高新区办公新增供应19.3万㎡，主要来自蓝色智谷项目，为六区之首；芝罘区成交5.9万㎡，成交均价11409元/㎡，为六区之首。

项目排行榜｜统计口径：商品房=普通住宅+别墅+公寓+商业+办公

市场·小结

品牌开发商布局

烟台累计入驻品牌开发商36家，落位项目74个；品牌开发商在2018年加快了烟台布局速度。

2012年以来越来越多品牌开发商进驻烟台，目前高达36家，六区均有分布，万科、华润、中海等新项目地块位置优越，未来市场竞争将较为激烈。

2018年排行榜前十中一线开发商高达九家，占据优势，其中万科销售额高达100.25亿元，成交6253套位列榜首，中海、龙湖分别位列二、三位，实力凸显。

2018年10房企成交面积占全市成交的40%，创历史新高，随着市场集中度的不断提高，房企竞争将更加激烈。

企业解读

购房客户分析

2018年烟台商品房客户主要城市来源图示

烟台商品房本地客户成交占比76%，本地客户中芝罘区客户占比达18%，其次为开发区；商品住宅本地客户成交占比为75%；今年商品房本地客户占比同比上涨2个百分点

2018年牟平区与开发区外地客户占比较大，分别为41%、28%；福山区与开发区下属县级市客户占比较大，占比分别为32%、28%；芝罘区客户购买能力强，在芝罘、莱山、高新、牟平成交中占比较高。

2018年烟台各业态本地客户占比均有所提升，其中公寓产品本地客户占比增量，达9个百分点；商办产品本地客户占比均增加6个百分点。

近年烟台商品房成交客户年龄呈现增大趋势，2018年30岁以上客户占比超六成；莱山区改善项目较多，35岁以上客户成交占比过半；福山区客户偏年轻化，30岁以下客户占比为48%。

客户·小结

未来预测

大环境—因城施策、政策由紧到松（菏泽提出解除限售，这一政策将会造成示范效应，在因城施策的政策框架下，后续类似的放松政策还会继续增多）

烟台—政策宽松、市场持续规范（将延续“烟九条”政策，持续打击房地产市场违法违规行为，出台严厉的紧缩性政策可能性不大）

烟台—产品向多元化、精细化发展（随着市场不断发展，在满足日常居住生活基础上，客户对住房产品要求越来越高，改善性居住属性日益显现，产品向多元化、精细化发展）

市场环境—品牌开发商潜在布局（未来潜在上市品牌项目较多，竞争激烈，可能会激发购房者观望心态，建议各大开发商在产品、营销等方面积极提高自己的综合竞争力）