【锐理】2019年1季度烟台房地产市场季报要点

行业资讯——一城一策、因城施策将是未来调控主要方式，但“房住不炒”定位不变，稳地价、稳房价、稳预期，防止楼市大起大落仍将是各地的主要调控目标。

土地市场——2019年一季度，土地市场量价双跌，芝罘区土地成交楼面地价，商住类土地均为底价成交。

住宅市场——2019年1季度商品住宅市场库存有所累积，当前去化周期为6个月，牟平区供销两旺，产品方面改善类产品需求得到释放。

2019年1季度住宅市场新增供应68.5万㎡，同比下降10%；成交79.4万㎡，同比下降39%；成交均价10383元/㎡，同比上升14%，成交主力源自融创迩海和龙湖葡醍海湾等项目。

商办市场——2019年1季度商办市场公寓市场火热，商业办公市场略有逊色。

企业表现——2019年一季度，龙湖地产以5.73亿的销售金额领跑烟台六区，万科地产销售金额5.72亿紧随其后，中海地产以4.97亿销售金额排名第三 。

总结与预测——

1.房地产市场运行仍然承压，第二季度销量可能有所反弹，但全年规模调整，价格稳定的基调不会改变。随着行业逐渐进入高质量发展阶段，稳中求进的策略更受各大房企的青睐。

2.预计未来一年土地市场供应端将一直维持收紧态势，随着供应减少，土拍市场将日趋激烈，众房企加入到旧改项目，收购或合作开发模式将逐渐增多。

3.预计未来，改善产品将占据份额，客户对产品舒适度要求越来越高。

4.在实体商业不断下行的今天，商办类项目应尽量向租赁型持有型物业靠拢，提高商办开发水平，同时减少商办物业的开发量。

以下为全文

行业资讯

一城一策、因城施策将是未来调控主要方式，但“房住不炒”定位不变，稳地价、稳房价、稳预期，防止楼市大起大落仍将是各地的主要调控目标。

【政策解读/山东政策】

山东推"六稳"工作,稳地价稳房价,济青实施"一城一策"      

为推进中央关于稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期的工作部署落地见效,促进全省经济持续平稳健康发展,日前《山东省人民政府关于推动“六稳”工作落地见效的若干意见》正式印发。

按照《若干意见》,我省将加强降低社保费率、缓缴社保费、减免滞纳金、稳岗返还、社会保险补贴、创业担保贷款、职业培训补贴、技术技能提升补贴等政策的督导落实,确保取得实效。根据《若干意见》,我省提出扩大信贷总量和社会融资规模,提高直接融资比重,增强金融服务实体经济能力。鼓励金融机构开展知识产权、仓单、应收账款等抵质押贷款业务,重构省、市、县三级融资担保体系。  《若干意见》明确要求,加快出口退税进度,办理出口退税平均时间在10个工作日以内,培育认定第二批外贸转型升级试点县(市、区),奖励不超过800万元。同时,提高“齐鲁号”欧亚班列“重回”比例,全年开行班列500列以上。我省鼓励各地设立专门的投资促进机构,发挥好鲁京、鲁沪、鲁深、鲁港新旧动能转换促进中心的平台桥梁作用,精准对接世界500强、行业领军企业等一流企业的相关技术、产品和团队,开展小分队、点对点、专业化招商。针对项目建设,我省将研究解决制约项目落地的要素瓶颈,对符合产业政策的项目,因土地、环境容量、能耗指标等限制无法落地的,研究省级或市级统筹调剂使用办法,促进项目尽快落地等。

我省将加大已出台的各项政策特别是金融服务实体经济、减税降费等政策宣传解读和督导落实力度,释放政策利好,清理拖欠民营企业、中小企业账款,保障企业合法权益；以稳地价稳房价为目标,保持房地产市场平稳健康发展,济南、青岛要科学制定“一城一策”实施方案。

锐观点：在过去，地方主要是根据中央出台的调控政策执行，是自上而下的行动。而现在“一城一策”更强调地方政府的主体责任，同时也保持了调控政策的连续性稳定性。“一城一策”的意义在于：，各地的调控自主权更大。第二，各类调控会有不同的考核体系，即地方政府自己需要承担调控的责任。从目前来看，一些热点城市出现了交易放缓和价格趋缓等现象，也有不少城市的房地产市场运行情况较之前更为平稳，因此，地方政府自己做主调控或许更切合实际。在当前的房地产市场环境下，“一城一策”的意义在于各地地方政府对楼市调控的力度短期内不会放松。

【政策解读/信贷政策】

信贷政策：目前港城的首套房首付稳定，均为三成，利率与年后相比，出现下调，上浮10%，上浮15%， 10%成为主流；二套房方面，首付均为四成，利率上浮15%，上浮25%。

2019年房地产市场的政策基调是进一步满足有刚需和改善性需求用户的合理住房需求，严格管控投机性购房行为。因此，在房地产金融风险可控的前提下，预计2019年主要城市的房地产供应量相对稳定，房贷利率将整体上稳中有降。

【重点政策】

住建部新规征求意见：住宅应以套内面积交易 新建全装修交付

为贯彻落实国务院《深化标准化工作改革方案》精神，住建部组织中国城市建设研究院有限公司等单位起草了《城乡给水工程项目规范》等38项住房和城乡建设领域工程规范征求意见稿，在征求各地住房和城乡建设行政主管部门及有关单位意见的同时，向社会公开征求意见。《住宅规范》提出，住宅建筑应以套内使用面积进行交易，城镇新建住宅建筑应全装修交付，四层及四层以上住宅建筑或超过9米的新建住宅建筑应设电梯等。住宅项目建设、使用和维护必须遵守本规范。其中，对于住房套内使用面积，《住宅规范》规定由卧室、起居室、厨房和卫生间等组成的套型，其使用面积不应小于30平米；由兼起居的卧室、厨房和卫生间等组成的套型，其使用面积不应小于22平方米。 《住宅规范》另一亮点是城镇新建住宅建筑应全装修交付，并应符合下列规定：户内和公共部位所有功能空间的固定面和管线应全部铺装或粉刷完成；给排水、燃气、照明、供电等系统及厨卫基本设施应安装到位；供水、供电、燃气、道路、绿地、停车位、垃圾及污水处理等规划配套设施应具备使用条件；消防设施应完好，消防通

财政部、住建部：加强公租房资产管理 明确所有权和使用权分离

 1月15日，财政部、住房城乡建设部联合印发《公共租赁住房资产管理暂行办法》，以规范和加强公共租赁住房资产管理。该《暂行办法》适用于公租房资产管理行为，所称的公租房资产是指地方政府住房保障主管部门持有的，纳入城镇住房保障规划和年度计划，向符合条件的保障对象提供的住房。根据该《暂行办法》，公租房资产管理原则为：所有权和使用权相分离；合理配置、高效使用、规范处置；资产管理与预算管理、绩效管理、财务管理相结合。此外，《暂行办法》指出公租房资产配置依据主要是：城镇保障性安居工程规划或年度计划；公租房实际需求；公租房资产存量情况及绩效评价结果；政府财力及债务状况等。

商务部为促进外商投资 对于集约用地项目可优先供应土地

近日，商务部同国家发改委启动了《外商投资产业指导目录》、《中西部地区外商投资优势产业目录》的修订工作，并公开征求社会公众意见，意见征求截至2019年3月2日。鼓励外商投资产业目录较上一版增加了53条，鼓励外资更多投向现代农业、生态建设、先进制造业、智能制造、高新技术、现代服务业等领域。适用于中西部地区、东北地区和海南省的中西部地区外商投资优势产业目录则增加了43条。商务部新闻发言人高峰表示，修订两个目录主要是为了进一步促进外商投资的稳定增长，优化外商投资产业和区域结构，推动我国对外开放迈上新的台阶。同时，他表示，外国投资者在目录所列产业内设立企业，可以享受诸多优惠的条件。“比如，投资总额内进口自用设备免征关税；对于集约用地项目可优先供应土地，而且可享受30%土地出让金优惠；符合条件的西部地区外商投资企业可享受15%所得税优惠等等”。另悉，商务部在14日的发布会上公布，今年1月实际使用外资841.8亿元人民币，同比增长4.8%（折合124.1亿美元，同比增长2.8%，未包括银行、证券、保险领域数据）；新设立外商投资企业4646家，同比下降10.6%。

银保监会：严格控制投机性房贷 防止房地产金融风险出现大的问题

 2月25日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，银保监会表示，将继续紧盯房地产金融风险特别是要严格控制带有投机性的开发和个人贷款，防止房地产金融风险出现大的问题。下一阶段，银保监会将始终盯紧重要的风险领域。主要包括：一是继续加大力度处置银行机构的不良资产，同时要控制新的不良贷款增长。二是要时刻注意防范中小银行保险机构在经济下行和金融市场波动情况下的流动性风险。三是继续紧盯进行监管套利、加通道、加杠杆的影子银行活动。四是继续紧盯房地产金融风险，要对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准。五是继续和有关部门配合，做好地方政府债务的处置工作，特别是地方政府隐性债务的处置。

【山东政策】

山东发布物业服务合同范本 空置房屋物业费打折

日前，省住房城乡建设厅、省市场监管局联合发布《山东省前期物业服务合同(示范文本)》，供山东省行政区域内前期物业服务合同双方参照使用。示范文本涉及了收房物业费谁付、公共部位如何分配、房屋空置物业费打折等焦点问题。前期物业服务是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由开发建设单位选聘物业服务企业实施的物业服务。前期物业服务合同的签约双方虽然是开发建设单位与物业服务企业，但物业服务的对象主要是业主，与广大业主利益息息相关。物业服务中的不少焦点问题在《示范文本》中均有相应表述。如收房物业费谁付的问题，明确房屋交付前的物业费由开发商承担，交付之日起的物业公共服务费由业主承担；但符合交付条件的物业，物业买受人不办理交付手续的，物业公共服务费自开发商书面通知物业买受人办理交付手续之日起由物业买受人交纳。而因开发商原因，物业管理区域内的配套设施设备、道路通行、绿化环境等未能达到房屋买卖合同约定标准时，物业费打折收取，差额部分由开发商补偿给物业服务企业。

山东：补齐交通短板 打通区域发展“经脉”

山东省政府工作报告提出,补齐基础设施短板。力争年内开工建设郑济高铁、雄商高铁、潍烟高铁、鲁南高铁菏泽至兰考段、黄台联络线5个高铁项目,加快京沪高铁二通道、济南至滨州、莱西至荣成等高铁项目前期工作。全面加快27个在建高速公路项目建设进度,确保9个项目今年建成通车。代表委员们在审议讨论政府工作报告时表示,要尽快补齐交通短板,做强交通产业,为高质量发展提供有力支撑。“京沪高铁二通道建设,对补齐鲁北地区交通设施‘短板’、完善全省高速铁路网具有重要意义。”东营市委书记李宽端代表介绍,目前,京沪高铁二通道天津—东营—潍坊段预可研报告已经通过了专家审查,今年将完成高铁站选址,争取开工建设黄河高铁大桥。

3月起，山东不符合绿色建筑标准不得竣工验收

绿色建筑是住建领域实现绿色发展、高质量发展的重要举措和有效途径。从3月1日起,《山东省绿色建筑促进办法》(以下简称《办法》)正式施行,对规划建设、运营管理、技术推广应用、法律责任等方面作出规定。近年来,我省建立健全绿色建筑推广及工程管理机制,推动绿色建筑深入发展。截至2018年底,全省累计建成绿色建筑3.3亿平方米,获得绿色建筑星级标识项目达到1.1亿平方米,组织创建4批22个省级绿色生态示范城区、3批51个示范城镇,总体发展水平位居前列。省司法厅政治部主任刘淼介绍,为进一步推广绿色建筑,《办法》明确,城市、县城、镇总体规划确定的城镇建设用地范围内新建民用建筑(3层以下居住建筑除外)的规划、设计、建设,应当采用国家和省规定的绿色建筑标准。政府投资或者以政府投资为主的公共建筑以及其他大型公共建筑,应当按照二星级以上绿色建筑标准进行建设。城镇新区应当按照绿色生态城区标准进行规划、建设,推动绿色建筑规模化、集约化发展。《办法》要求,建设单位组织工程竣工验收时,应当对建筑是否符合绿色建筑标准进行验收。不符合绿色建筑标准的,竣工验收不得通过。

山东将推动各地建立健全节地评价制度

山东将继续加大工作力度，指导推动各地建立健全节地评价制度，进一步推动土地节约集约利用。根据已于1月10日正式施行的《山东省建设用地控制标准（2019版）》，山东提出，对不符合标准的建设项目一律不予用地审批，对超标准或无标准依据的建设项目，按要求开展节地评价工作。山东省土地调查规划院副院长朱伟亚介绍，有两类项目需要开展节地评价，一类是虽有标准，但因安全生产、地形地貌、工艺技术等有特殊要求，需突破标准的建设项目；另一类是无标准的建设项目，但水库和水电工程项目淹没区用地、矿山企业开采区用地、通信和输电线路塔基用地、河道治理工程用地和引排灌工程用地，暂时不列入建设项目节地评价范围。

烟台新上项目执行新用地标准 教育医疗用地放宽

按照出台的《山东省建设用地控制标准(2019年版)》，烟台将于2019年1月10日执行新的用地控制标准。同2005版老标准比较，新标准将对利用较粗放的工业用地严控，而对教育、医疗等公益类设施适度放宽指标，新增物流园、养老设施等行业的用地标准。建设用地控制标准是工程项目设计、建设项目准入及土地审批、供应、供后监管的重要依据，具有强制效力。新标准针对食品加工、纺织、造纸、化学、医药、通用设备、汽车、船舶等33个行业大类，逐个规定了投资强度、容积率、亩均产值、亩均税收、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率等7项指标，比2005版新增了亩均产值、亩均税收等2个指标。同时，将33个工业大类又划分为89个中类、136个小类，对每个小类新增了“定额指标”，按照生产规模将项目分为大中小型，规定了每个级别的单位产量用地上限

2019年烟台开发区将建成大季家医院 明年开建潮水中心医院

2019年开发区将加快推进大季家医院建设，确保2020年正式投用，并申报二级医院；做好潮水中心卫生院新建项目前期工作，力争2020年开工建设。据悉，新一年开发区将把牢教体卫生事业重大民生地位，以资源供给、质量提升、安全保障，回应群众关切、赢得群众满意。以质量提升满足城市品质示范区对更高民生品质的要求。加快推进大季家医院建设，确保2020年正式投用，并申报二级医院；做好潮水中心卫生院新建项目前期工作，力争2020年开工建设。坚持综合医院和专科医院共同支撑。着力打造以医养健康产业重大项目为载体，生产、生活、生态融合发展的健康产业发展集聚区，积极引进有专科优势的大型综合医院、有品牌优势的专科医疗集团、有竞争优势的医疗器械药品研发生产企业。

烟台物业收费不公示或公示不规范 处5000元以下罚款

近日，为规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益，促进经济社会健康稳定发展，根据国家发展改革委《价格监督检查提醒告诫办法》的规定，物价部门对烟台市市区物业服务企业提出提醒告诫。物业服务企业应严格遵守《中华人民共和国价格法》等法律法规，物业服务收费遵循合法、合理、公开、公平和收费与服务质量相适应的原则，加强价格自律，依法诚信经营，严禁超标准收费。物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置公示企业名称、服务内容、服务等级、收费项目、计费方式与起始时间、收费标准与依据、举报投诉电话等，接受业主、物业使用人的监督，并不得向业主、物业使用人收取任何未予标明的费用。对公共资金、代收费、二次供水加压费、转供电单位收费等，要按规定用途使用并及时公示。自提醒告诫之日起，各物业服务企业应立即开展自查自纠活动，进一步规范价格行为，价格执法部门将开展物业服务企业价格行为专项检查。提醒告诫函中提到，对经提醒告诫仍不整改的物业服务企业，按规定处理。

烟台机场二期工程争取年内开工 所有工作往前赶

省、市两个大会召开后,机场党委高度重视两个会议精神贯彻落实工作,迅速召开党委会,周密安排部署,精心组织实施。备受关注的烟台机场二期工程将于年内开工。刘家义书记在全省“担当作为、狠抓落实”工作动员大会讲话中提到了“济南、青岛、烟台、菏泽等机场新(改扩)建加快推进”,并把“抓好4个在建机场项目建设,开工建设菏泽机场、蓬莱国际机场二期扩建工程”写进了今年的省政府工作报告,说明省委省政府对烟台机场二期工程项目非常重视。烟台机场将扎实做好二期工程建设各项工作,把所有工作往前赶,抓紧时间办理相关手续,努力做好手续报批、土石方施工、施工图审查、施工招标等各项工作,努力争取早日启动工程。

土地市场

2019年一季度，土地市场量价双跌，芝罘区土地成交楼面地价，商住类土地均为底价成交。

【整体市场】

土地供求——1季度，烟台商住类土地市场供应13宗，建筑面积63.70万㎡，同比下降54%；成交8宗，总建筑面积46.84万㎡，同比下降71%，楼面地价1467元/㎡，同比上涨1%；总成交金额6.87亿元，同比下降71%，溢价率为0。

【区域分布】

区域土地供求——1季度烟台商住类土地市场高新区、开发区无土地供应，高新区、莱山区无成交，芝罘区商住类土地楼面地价为3654元/㎡居于首位；1季度烟台六区商住类土地均为底价成交。

【土地供应明细】

土地供应明细——1季度商住类土地供应13宗，其中4宗位于莱山区，7宗位于牟平区、1宗位于福山区，1宗位于芝罘区，高新区、开发区挂零。

土地成交明细——1季度商住类土地成交8宗，其中3宗位于福山区，3宗位于牟平区，1宗位于芝罘区,1宗位于开发区，高新区、莱山区挂零。

【重点地块】

1月25日，烟台市城新房地产开发有限公司竞得芝罘区付家B东侧宗地。成交价1.51亿元，楼面价3654元/㎡，为底价成交。

付家B东侧宗地烟J[2018]1008号宗地，为住宅兼容商业用地，土地占地总面积3.72万㎡，整体容积率1.09，规划建筑总面积4.13万㎡。根据竞买须知，宗地内符合规划的已建建筑物3.77万㎡(其中地上建筑面积1.92万㎡，地下建筑面积1.85万㎡)一并出让，竞得人须于宗地成交后5个工作日内缴纳已建建筑物价款烟J[2018]1004号宗地14739万元；该宗地需设置一所中学，用地面积不少于2.24公顷，建筑面积不少于1.08万㎡（中学不参与容积率计算及指标平衡）。地块周边多为居住项目，有居住氛围，交通线路发达，周边配套成熟；该地块竞得人为富甲小区开发商，附近在售项目馨逸之福、桦林彩云城等，均价11000元/㎡以上。

芝罘区荆山路以北，勤河以西B宗地于2019年3月26日公告挂牌出让，建筑面积6.11万㎡，起拍总价2.11亿元，起拍单价3449元/㎡。

3月26日，烟台市芝罘区荆山路以北，勤河以西B宗地烟J[2019]1001号宗地挂牌出让，为住宅、商服、公共管理与公共服务用地。土地占地总面积1.72万㎡，容积率3.55，规划建筑面积6.11万㎡。土地整体起始楼面地价3449元/㎡，总价2.11亿元，4月26日挂牌出让。地块周边住宅项目较多，有居住氛围，附近在售项目有金象泰吉祥家园均价12500元/㎡、山水龙城均价14000元/㎡。

莱山区四季苑1#西B、C、D三幅地块于2019年3月26日公告挂牌出让，总建筑面积3.23万㎡，D地块楼面地价达9206元/㎡。

四季苑B、C、D三幅地块位于莱山区长安路以东、双河东路以北、金滩东路以南，均为商服用地。地块总占地总面积3.23万㎡，D地块土地整体起始楼面地价达9206.26元/㎡，竞买保证金到账截止时间为2019年4月24日，将于4月26日挂牌出让。周边多为居民区，交通便利，临近大学城，区位优势明显。

住宅市场

2019年1季度商品住宅市场库存有所累积，当前去化周期为6个月，牟平区供销两旺，产品方面改善类产品需求得到释放。

【供求走势】

供销价——2019年1季度住宅市场新增供应68.5万㎡，同比下降10%；成交79.4万㎡，同比下降39%；成交均价10383元/㎡，同比上升14%，成交主力源自融创迩海和龙湖葡醍海湾等项目。

各区域——从供应来看，牟平区以22.2万㎡位居供应榜首；从成交来看，牟平区以23.92万㎡位列。

【存量情况】

住宅存量——截至3月底，住宅市场可售存量为416.9万㎡，环比上涨1%，同比上升26%；去化周期为6个月，同比2018年1季度持平。

区域存量——牟平区可售存量107.1万㎡，福山区存量仅34.6万㎡且去化周期为12个月，莱山区为22个月，去化压力较大。

【分面积段分析】

面积段成交——从供应看，90-110㎡首改产品供应量2313套，占比37%；从成交来看，110-145㎡再改产品成交量2581套，占比37%，其次为90-110㎡改善产品2395套，占比30%，改善型需求得到释放；从存量来看，110-145㎡再改产品9893套，占比28%。

【分价格段分析】

单价段成交——1季度住宅市场单价段6000-8000元/㎡为主力，成交2461套，占比36%，其次为10000-12000元/㎡产品，成交1528套，占比22%。

总价段成交——总价段70-100万产品成交2519套，占比37%，其次为100-150万改善产品，占比30%。

【分物业分析】

分物业类型——从供应看，1季度高层产品供应2487套，占比40%，其次为中高层产品1659套；从成交来看，高层产品成交3105套，占比45%，其次为中高层产品1607套，占比23%，别墅仅占4.01%；各物业存量的为高层住宅产品13402套。

商办市场

2019年1季度商办市场公寓市场火热，商业办公市场略有逊色。

【商业市场】

供求——1季度商业市场新增供应4.7万㎡，同比下降71%；成交4.8万㎡，同比下降26%；成交均价14474元/㎡，同比下降2%。

存量——截至3月底商业可售存量为135.3万㎡，同比下降1%；由于成交环比下降，去化周期升为87个月。

【办公市场】

供求——1季度办公市场新增供应1万㎡；成交3.7万㎡，同比上升168%；成交均价9279元/㎡，同比下降11%。

存量——截至3月底办公可售存量为65.6万㎡，同比上涨13%；受成交下降影响，存销比升为53个月。

【公寓市场】

供求——1季度公寓市场新增供应2.5万㎡；成交5.3万㎡，同比上涨48%；成交均价8998元/㎡，同比上涨12%。

存量——截至3月底公寓可售存量为58.1万㎡，同比上涨10%；去化周期为33个月。

企业表现

2019年一季度，龙湖地产以5.73亿的销售金额领跑烟台六区，万科地产销售金额5.72亿紧随其后，中海地产以4.97亿销售金额排名第三 。

【市场占有率】

企业1季度商品房销售金额市场占有率排行榜——2019年1季度龙湖地产以5.73亿销售金额位列烟台商品房市场排行榜首位，占有率6.0%；万科地产以5.72亿销售金额排名第二，占有率6.0%；中海地产以4.97亿销售金额排名第三 ，占有率5.2%。

【排行榜】

商品房排行榜——2019年1季度中海锦城位列新增供应榜榜首；龙湖葡醍海湾位列销售面积、销售金额榜榜首，新增套数榜第二；融创迩海位于销售面积榜第二；金地浅山艺境居销售金额排行榜第二。

商品住宅排行榜——2019年1季度中海锦城位列新增供应榜榜首，恒大御山华府位列第二；融创迩海位列销售面积榜榜首，龙湖葡醍海湾位居第二；金地浅山艺境位列销售金额榜榜首，龙湖葡醍海湾位居第二。

商办类排行榜——2019年1季度，龙湖葡醍海湾位列新增供应榜首，销售面积、销售金额榜第二；招商依云水岸位列新增套数榜第二；华润中心凯旋门位列销售面积、销售金额双榜榜首。

总结与预测

经济下行压力下，不忘初心，砥砺前行

【总结预测/政策环境】

政策环境：19年以来，房地产调控政策坚持不放松，当前市场仍处于新一轮收紧周期前期，两会再次强调房住不炒的基调，但政策有放缓趋势，房价上涨幅度放缓。同时大力发展住房租赁市场，推进租售同权，各种鼓励政策频繁出现。

2018年末，四城接连“松绑”楼市

12月18日，山东菏泽“取消限售”；12月19日，广州放松限商；12月21日，广州取消限价；杭州将两年连续社保改为累计社保；珠海放松社保要求等，多城不同程度松绑限购/限售政策，试探松绑调控，在产业转型和地方债偿还到期的双重压力下，地方政府对房地产市场的依赖性明显加强，松绑调控也就成为必然选择，目前楼市面临着全面下行的风险，2019年调控放松的可能性很大，之前楼市成交旺盛时期的公证摇号等政策，在目前 “有价无市”背景下将率先淘汰。

2019年，“以稳为主，一城一策”

19年季度，两会提出坚持住房居住属性、稳步推进房地产税立法的大方向不变；并结合各地情况提出“一城一策”，防止楼市大起大落。目前，房地产市场运行仍然承压，第二季度销量可能有所反弹，但全年规模调整，价格稳定的基调不会改变。随着行业逐渐进入高质量发展阶段，稳中求进的策略更受各大房企的青睐。

【总结预测/土地市场】

土地市场：由于2018年烟台商住类土地供应较多，19年季度土地供应收紧，预计未来一年供应端将一直维持收紧态势，随着供应减少，土拍市场将日趋激烈，众房企加入到旧改项目，收购或合作开发模式将逐渐增多。

2019年一季度商住类土地供需冷淡，全市供应商住类土地供应13宗，建筑面积63.7万㎡，同比下降54%；成交8宗，总建筑面积46.84万㎡，同比下降71%。18年土地放量为近几年之最，预计土地市场供应端或将迎来收紧。

烟台19年以来土地放量持续降低，土地成交以棚改为主，楼面地价整体大幅下降，2019年1季度同比上涨1%，环比下降33%。区域特征表现明显，但稀缺地块的供应成为品牌房企关注焦点。在未来规划中，福山区棚改项目供地计划遥遥领先，将成为土地供应的贡献力量。

【总结预测/住宅市场】

商品住宅：2019年1季度销售量同比下降39%，截至2018年3月底，存量同比上涨26%；销售量下跌导致去化压力增大，价格呈平稳趋势；从成交结构来看，改善型需求逐渐增加。

2019年1季度烟台商品住宅市场，成交量79.4万㎡。分区域来看，牟平区、芝罘区市场为主力军，莱山区、芝罘区市场将带动港城住宅市场成交量价；远洋、恒大、金地、万科等各大开发商蓄势待发，莱山将成为2019年港城楼市焦点区域。  

从近几年各面积段成交占比看，90㎡以下刚需户型的占比逐年下降，110㎡以上改善性需求逐渐增加，2019年1季度90-110㎡首改产品为市场主力，占比为31%，110㎡以上产品成交占比上涨明显。预计未来，改善产品将占据份额，客户对产品舒适度要求越来越高。

【总结预测/商办市场】

商办物业：供大于求走势依然明显，商办市场压力巨大，目前仍以缓慢去库存为主，在商业市场价格水涨船高的当前，品牌房企市场占有率将持续走高。

烟台商办物业受持续供大于求影响，截止2019年3月底商办物业存量达到258.9万㎡的高位，表现为明显的滞销行情； 商办物业的供销比也是逐渐上升，但2016年下半年以来，去化周期有所下降，2019年1季度去化周期为56个月，烟台市商办物业的销售周期约4年，销售周期整体来看有所下降，但市场压力仍巨大；

目前北京、上海、成都、天津等多个城市出台了“企业限商”政策，堵死企业将商办类物业改成类住宅产品出售的路子，但同时出台了鼓励商办改为租赁性住房的相应政策，在实体商业不断下行的今天，商办类项目应尽量向租赁型持有型物业靠拢，提高商办开发水平，同时减少商办物业的开发量。

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