新版《城市居住区规划设计标准》已正式实施（房天下注：2018年12月1日起实施 点此看全文），住宅建筑高度控制值80m，彻底搅碎了开发商常用的“高低配”社区的美梦！

海南省已开始在海口、三亚主城区执行住宅限高80m政策，所以新标准对今后的房地产开发带来巨大影响！

了解以下8大要点，可指导设计院、开发商的居住区规划设计。

8大要点如下：

1、限定高度80m，终结高低配（各级生活圈不超18层，居住街坊不超26层，高低配社区无法实现）

2、强化生活圈概念

3、用地面积计算规则变化（各级生活圈算至道路中心线，居住街坊算至道路红线）

4、低层及多层社区建筑密度和绿化率降低了要求

5、5生活圈、居住街坊的配套要求

6、配套设施需叠加计算

7、屋顶绿化可计入绿地面积

8、公共绿地、集中绿地需叠加计算

限定高度80m，终结高低配

《城市居住区规划标准》4.0.1 条文略

解读：

在相同容积率和平均层数控制下，同时限定了住宅高度（80m），比例失态的“高低配”将无法实现，同时又能合理设置高低错落的建筑群落。

平均层数不是层数！

住宅建筑平均层数：一定用地范围内，住宅建筑总面积与住宅建筑基底总面积的比值所得的层数。

希望各地规划部门不要一刀切限定层数，避免一刀切的天际线。

15生活圈平均层数为4~18层，容积率为0.8~1.5；

10生活圈平均层数为1~18层，容积率为0.8~1.8。

5生活圈平均层数：

1~3层时，容积率为0.7~0.9；

4~6层时，容积率为0.8~1.2；

7~9层时，容积率为1.2~1.6；

10~18层时，容积率为1.4~2.0，

总体而言，今后5生活圈（即350亩左右地块）的平均层数不会超过18层，容积率不会超过2.0。

居住街坊（即30~60亩地）地块：

容积率1.0~3.1

平均层数1~26层

注意：住宅建筑高度控制值80m

表4.0.2 居住街坊的用地与建筑控制指标

▽中国建筑气候区划图▽

强化生活圈概念

生活圈理念是借鉴世界城市规划理念的成果，以人的步行时间作为设施分级配套的出发点，突出居民能够在适宜的步行时间内满足相应的生活服务需求，便于引导配套设施的合理布局。

△新加坡TAMPINES（谈滨尼）生活圈

△瑞典·斯德哥尔摩生活圈

《标准》以步行距离为各级“生活圈”分级依据：

表3.0.4 居住区分级控制规模

人的平均步行速度约为60米/，按《标准》内人均用地和总人数指标推算：

15生活圈≈3000~4500亩（200~300公顷）；

10生活圈≈1000亩（66.7公顷）；

5生活圈≈350亩（23公顷）；

居住街坊≈30~60亩（2~4公顷）。

解读：

15生活圈大部分对应城市总体规划设计阶段；

10生活圈大部分对应城市控制性详细规划阶段；

5生活圈和居住街坊对应大部分开发企业和设计师，应重点研究其配套设施和公共绿地和设置要求。

300m、500m、1000m生活圈分别对应不同等级的配套设施，既保证适宜的步行到达时间，又保证合理人口支撑规模，以教育设施为例，幼儿园、小学、中学（分别对应300m、500m、1000m服务半径），刚好与生活圈要求符合，所以5配幼儿园、10配小学、15配中学。

用地面积计算

《城市居住区规划标准》附录A.0.1 居住区用地面积应包括住宅用地、配套设施用地、公共绿地和城市道路用地，其计算方法应符合下列规定：

1 居住区范围内与居住功能不相关的其他用地以及本居住区配套设施以外的其他公共服务设施用地，不应计入居住区用地；

2 当周界为自然分界线时，居住区用地范围应算至用地边界；

3 当周界为城市快速或高速路时，居住区用地边界应算至道路红线或其防护绿地边界。快速路或高速路及其防护绿地不应计入居住区用地；

4 当周界为城市干路或支路时，各级生活圈的居住区用地范围应算至道路中心线；

5 居住街坊用地范围应算至周界道路红线，且不含城市道路；

6 当与其他用地相邻时，居住区用地范围应算至用地边界；

7 当住宅用地与配套设施（不含便民服务设施）用地混合时，其用地面积应按住宅和配套设施的地上建筑面积占该幢建筑总建筑面积的比率分摊计算，并应分别计入住宅用地和配套设施用地。

解读：

①巨大变化：各级生活圈的用地范围应算至道路中心线（不含城市快速路或高速路）；

②居住街坊仍算至周界道路红线；

③这样就可以理解生活圈和居住街坊之间容积率有落差的原因。

△生活圈居住用地范围

△居住街坊用地范围

低层及多层社区建筑密度和绿化率降低了要求

《城市居住区规划标准》4.0.3 当住宅建筑采用低层或多层高密度布局形式时，居住街坊用地与建筑控制指标应符合表4.0.3的规定。

表4.0.3 低层或多层高密度居住街坊用地与建筑控制指标

注：1 住宅用地容积率是居住街坊内，住宅建筑及其便民服务设施地上建筑面积之和与住宅用地总面积的比值；

2 建筑密度是居住街坊内，住宅建筑及其便民服务设施建筑基底面积与该居住街坊用地面积的比率（%）；

3 绿地率是居住街坊内绿地面积之和与该居住街坊用地面积的比率（%）。

解读：针对高密度居住街坊大幅增加建筑密度值，低层为42%、47%、50%，多层为32%、38%、42%，而绿化率降低要求为低层25%、23%、20%，多层28%、28%、25%。

此条规定为合院、联排、洋房等产品的落地提供了技术保障。

5生活圈、居住街坊的配套要求

1.五生活圈配套设施

《城市居住区规划标准》B.0.2 五生活圈居住区配套设施应符合表B.0.2的设置规定。

表B.0.2 五生活圈居住区配套设施设置规定

注：1 ▲为应配建的项目；△为根据实际情况按需配建的项目；

        2 在国家确定的一、二类人防重点城市，应按人防有关规定配建防空地下室。

《城市居住区规划标准》附录C.0.2 五生活圈居住区配套设施规划建设应符合表C.0.2的规定

表C.0.2 五生活圈居住区配套设施规划建设要求

注：1 加*的配套设施，其建筑面积与用地面积规模应满足国家相关规划和建设标准的有关规定；

       2 承担应急避难功能的配套设施，应满足国家有关应急避难场所的规定。

解读：

①配套设施用地指标约2000㎡/千人（即2㎡/人），建筑面积约1500㎡/千人（即1.5㎡/人）；

②需独立占地的设施：幼儿园、生活垃圾收集站、运动及活动场地，其余可联合建设包括托老所。

③配套设施属不可出售面积，按中间值估算：  社区服务站800㎡，  文化活动站700㎡，  幼儿园3800㎡，  托老所550㎡，  卫生服务站200㎡，  公厕50㎡，合计：6100㎡

2.居住街坊配套设施

《城市居住区规划标准》B.0.3 居住街坊配套设施应符合表B.0.3的设置规定。

表B.0.3 居住街坊配套设施设置规定

注：1 ▲为应配建的项目；△为根据实际情况按需配建的项目；

    2 在国家确定的一、二类人防重点城市，应按人防有关规定配建防空地下室。

《城市居住区规划标准》附录C.0.3 居住街坊配套设施规划建设应符合表C.0.3的规定。

表C.0.3 居住街坊配套设施规划建设控制要求

注：加*的配套设施，其建筑面积与用地面积规模应满足国家相关规划标准有关规定。

解读：

①用地指标约100㎡/千人（即0.1㎡/人），建筑面积约85㎡/千人（即0.085㎡/人）；            

②以60亩（2.0公顷）地容积率2.0的居住街坊为例，地上建筑面积为4.0万㎡，物业管理用房约为4.0×2‰=80㎡；

③很多地区规定有3‰的物业经营用房，以上例计算则为120㎡。

表中便利店如不可销售，似乎可以视为此类用房。

强调配套设施

《城市居住区规划标准》5.0.3 配套设施用地及建筑面积控制指标，应按照居住区分级对应的居住人口规模进行控制，并应符合表5.0.3的规定。

表5.0.3配套设施控制指标（㎡/千人）

注：1 十五生活圈居住区指标不含十生活圈居住区指标，十生活圈居住区指标不含五生活圈居住区指标，五生活圈居住区指标不含居住街坊指标。

       2 配套设施用地应含与居住区分级对应的居民室外活动场所用地；未含高中用地、市政公用设施用地，市政公用设施应根据专业规划确定。

解读：

①必须注意的是：千人指标是叠加计算的，所以综合下来大规模居住区需分级配建配套设施；

②一般开发商遇到的是五生活圈和居住街坊的配建，大规模居住区的配建在上位规划中会有规划。

屋顶绿化可计入绿地面积

《城市居住区规划标准》附录A.0.2 居住街坊内绿地面积的计算方法应符合下列规定：

1 满足当地植树绿化覆土要求的屋顶绿地可计入绿地。绿地面积计算方法应符合所在城市绿地管理的有关规定。

2 当绿地边界与城市道路临接时，应算至道路红线；当与居住街坊附属道路临接时，应算至路面边缘；当与建筑物临接时，应算至距房屋墙脚1.0m处；当与围墙、院墙临接时，应算至墙脚。

3 当集中绿地与城市道路临接时，应算至道路红线；当与居住街坊附属道路临接时，应算至距路面边缘1.0m处；当与建筑物临接时，应算至距房屋墙脚1.5m处。

△绿地面积计算范围示意图

解读：

①取消了原规范绿地率不低于30%（旧区25%）的硬性规定；           

②明确了满足覆土要求的屋顶绿地可计入绿地。计算方法由各地掌握。

公共绿地、集中绿地需叠加计算

《城市居住区规划标准》4.0.4 新建各级生活圈居住区应配套规划建设公共绿地，并应集中设置具有一定规模，且能开展休闲、体育活动的居住区公园；公共绿地控制指标应符合表4.0.4的规定。

表4.0.4 公共绿地控制指标

注：居住区公园中应设置10%～15%的体育活动场地。

解读：规定了15、10、5生活圈公共绿地的人均面积、面积及宽度，规定应在公园内设置10%~15%的体育活动场地（足球、蓝球场）。

必须注意的一点：人均绿地面积是叠加计算的，15人均2.0㎡，101.0㎡，51.0㎡，居住街坊0.5㎡，需叠加，即15生活圈的人均绿地面积最终需达到4.5㎡，这一点值得开发商整体开发时注意。

《城市居住区规划标准》4.0.7 居住街坊内集中绿地的规划建设，应符合下列规定：

     1 新区建设不应低于0.5m²/人，旧区改建不应低于0.35m²/人；

     2 宽度不应小于8m； 

     3 在标准的建筑日照阴影线范围之外的绿地面积不应少于1/3，其中应设置老年人、儿童活动场地。

解读：此条为黑体加粗条文，须高度重视，尤其是要求1/3以上面积在日照阴影线之外。

其他变化

1.住宅间距

《城市居住区规划标准》4.0.9 住宅建筑的间距应符合表4.0.9的规定；对特定情况，还应符合下列规定：

   1 老年人居住建筑日照标准不应低于冬至日日照时数2h；

   2 在原设计建筑外增加任何设施不应使相邻住宅原有日照标准降低，既有住宅建筑进行无障碍改造加装电梯除外； 

   3 旧区改建项目内新建住宅建筑日照标准不应低于大寒日日照时数1h。

表4.0.9 住宅建筑日照标准

注：底层窗台面是指距室内地坪0.9m高的外墙位置

解读：

①取消了原规范对住宅侧面间距的控制要求；

②取消了原规范对卫生因素影响的说法；

③为加装电梯的日照问题提供了依据；

④仍然保留旧区改造大寒日1日照要求。

2.停车场（库）

《城市居住区规划标准》5.0.6   居住区应配套设置居民机动车和非机动车停车场（库），并应符合下列规定：

1 机动车停车应根据当地机动化发展水平、居住区所处区位、用地及公共交通条件综合确定，并应符合所在地城市规划的有关规定；

2 地上停车位应优先考虑设置多层停车库或机械式停车设施，地面停车位数量不宜超过住宅总套数的10%；

3 机动车停车场（库）应设置无障碍机动车位，并应为老年人、残疾人专用车等新型交通工具和辅助工具留有必要的发展余地；

4 非机动车停车场（库）应设置在方便居民使用的位置；

5 居住街坊应配置临时停车位；

6 新建居住区配建机动车停车位应具备充电基础设施安装条件。

解读：

①地面停车优先考虑多层停车库或机械式停车，但未说明机械式停车怎么计容；

②地面停车率不宜超10%；

③居住街坊应设临时停车位，但未说明比例及个数。

3.道路部分有五个要点

1、“小街区，密路网”城市道路间距不应超过300m，请注意是不应！

（请问中学、小学怎么办？）

2、两侧集中布局配套设施的道路，应形成尺度宜人的生活性街道。

（很多地方不允许楼间设商业，甚至不允许住宅下设商业，宜人街道成为泡影。）

3、居住街坊至少有两个车行出入口连接城市道路。

4、人行出入口间距不宜超过200m。

（原规范为80m，实际使用时没办法执行，属脑残型规定。）

5、小区内道路距建筑距离：有出入口主墙面2.5m，山墙1.5m，围墙1.5m。

（实际工程中围墙部分不易满足）

4.居住环境有两个要点

1、场地的铺装，在符合功能要求下应满足透水性要求；

2、明确老年人及儿童活动场地、住宅建筑出入口等公共区域应设置夜间照明。

5居住区综合技术指标

五生活圈居住区综合技术指标

五生活圈公建配套指标一览表

居住街坊综合技术指标

居住街坊公建配套指标

解读：

部分地区要求规划时设置党群活动室，因此需要提前落实。

新版《居住区规划设计标准》实施后，原有的居住区经济指标将无法满足标准要求，比如平均层数、限制高度、人均公共绿地面积等等无法清晰体现。

搜建筑依据新标准精心编制出标准格式的居住区综合技术经济指标CAD图：