今日发布出让公告的两宗土地：三站地块起始总价10.18亿元；梁家地块起始楼面价7183元/平，是芝罘区住宅地块起始楼面价新记录。

11月份，烟台六区步入商住类土地供应“快车道”，仅芝罘区，就有幸福西区片F地块重新上市、南上坊棚块C地块上市，以及11月20日凌晨发布出让公告的梁家、三站土地各一宗，这两宗地块分别位于万科御龙山周边、德蚨家园与大商烟台城市乐园周边，前者为纯住宅地块，后者兼容商服。

本次出让的两宗土地，将于12月19日10时挂牌截止。

11月至今烟台芝罘区新供应的四宗土地，全部在2019年芝罘区土地供应计划内。万科御龙山附近的梁家地块为第20号地、德蚨家园与大商烟台城市乐园附近的三站地块为第7号地。

梁家地块起始总价3.06亿、面积和容积率更高的三站地块总价高达10.18亿元。计容建面分别4.26万方、20万方，楼面价分别是7183元/平与5090元/平。

这两个地块的起始楼面价，在烟台六区近年住宅用地成交楼面价排行榜中，能排到前十。梁家地块7183元/平的起始楼面价，是芝罘区住宅地块起始楼面价新记录，超过了中海知孚里项目地块（起始楼面价6827元/平，溢价出让）。

以下为两宗土地出让详情：

一、梁家地块，起始总价3.06亿，楼面价7183元/平

烟J[2019] 1004号梁家旧村南、竹林南路西侧宗地位于芝罘区梁家福临夼南，竹林南路西侧。土地出让面积（约）38701（包含部分拟划拨使用的公共管理与公共服务用地），用地性质住宅、公共管理与公共服务用地，容积率≤1.1且＞1.01，规划地上建筑面积不大于4.26万平方米，其中住宅建筑面积不大于4.22万平方米，物业用房建筑面积不小于300平方米，养老用房建筑面积不小于100平方米。地下车库建筑面积约1.704万平方米。出让起始价/竞买保证金30600万元，计算楼面价7183元/平。

该地块位于万科御龙山四期以南，万科御龙山天玺以西，庙后水库以北。万科御龙山目前普通住宅已经售罄。

以地理位置来看，该地块划片的学校很可能是烟台御龙山学校，御龙山学校为九年一贯制学校，小学是“芝罘区养正小学教学部”，初中是“芝罘中学东校区”，双名校，双学区。

该地块建成的项目未来必将走高端路线，原因至少有以下五方面：

1.楼面价高

2.容积率只有1.1。烟台近年新出让的住宅地块容积率全部不低于1，1.1已经是墅级容积率。

3.学区好

4.地块规划建筑高度小于33米，多层为主，局部适当布置小高层。

5.外观要求以石材为主，局部搭配真石漆（烟台多数住宅地块并未明确要求外观以石材为主）。

二、三站地块，起始总价10.18亿，楼面价5090元/平

烟J[2019] 1005号青年路以西、芝罘屯路以北宗地位于芝罘区，南至芝罘屯路、东、西、北至用地边界。土地出让面积（约）62102（包含部分拟划拨使用的公共管理与公共服务用地），用地性质住宅、商服、公共管理与公共服务用地，容积率≤3.22且＞3.0，规划地上建筑面积小于等于20万平方米且大于18.63万平方米，其中住宅建筑面积小于等于10万平方米，商业建筑面积小于等于4.935万平方米，办公建筑面积小于等于4.8万平方米，社区综合服务设施大于等于600平方米，社区卫生服务站大于等于150平方米，养老用房大于等于350平方米，物业管理用房大于等于1450平方米，警务室大于等于50平方米，公厕大于等于50平方米。地下建筑面积（地下车库）约9万平方米。出让起始价/竞买保证金101800万元，计算楼面价5090元/平。

该地块为原莱钢厂区。

该地块将建设不超过80米的高层（满足西炮台-烟台山视线通廊控制区内建筑檐口高度不超过18米）。

三站地块北接总投资约1500亿元的海上世界项目，附近的建设路将北延并且在与芝罘屯路交汇处有地铁站点规划（建设路站），芝罘屯路对面的德蚨家园目前销售均价13000元/平。另一个距离相近的项目大商烟台城市乐园住宅均价19000元/平。

三站地块位置优越，区域规划上佳，以楼面价（5090元/平）来看，该地块未来建成的新项目销售均价，将明显超过德蚨家园。

烟台海上世界项目今年计划供地约80.41公顷，即下图的4至6号、以及8号地块（共四宗），7号地为今日供应的三站地块，与其相距不远。

下图的9号地是成交楼面价11000元/平的“地王”项目碧桂园凤凰壹号院。

三站地块楼面价5090元/平，尚不足碧桂园凤凰壹号院楼面价一半。

文/房天下 王木木

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