房天下讯，烟台市区五宗住宅兼容商服地块将于12月14日10时挂牌结束（捷林达地块、东厅桃园地块、刘家埠西地块、福新派出所南地块、南上坊棚改C地块），目前均已有出价记录，成功出让已是十拿九稳的事情。

这5宗土地，用地性质全部是住宅、商服、公共管理与公共服务，起始总价合计约10.9亿元。

其中，刘家埠西地块格外特殊！

该地块目前已有两笔出价记录，已经开始竞价！

起始价7854万元，目前出价7864万元，溢价率0.13%。

起始楼面价1553元/平，目前的楼面价是1555元/平。

据悉，有多家房企对本地块有意向。

房天下盘点，2019年至今，烟台六区共成交9宗溢价地块，刘家埠西地块将成为第10宗。

已经成交的9宗溢价地块当中，芝罘区3宗，福山区2宗（同一个项目），开发区、莱山、高新、牟平区各一宗。

不考虑纯商服地块（开发区溢价地块为农贸市场），溢价率的是芝罘区新城明昱锦园地块，溢价率123%。

成交楼面价的是碧桂园凤凰壹号院地块，楼面价11000元/平，也是烟台六区至今住宅地块楼面价（不含纯商服）。

刘家埠西地块出让起始价1553元/平，虽然与周边早年出让的地块相比已经明显上涨，但是在2019年成交的商住类土地中，仍处于较低的水平，有较高的溢价空间。

最重要的是，地块北临开发区、位于价格洼地、价值高地，周边已经开发的新房楼盘，如早年的万科假日风景、万科假日润园、已经是尾盘的中梁首府壹号，均是热销盘的代表。

——土地信息——

刘家埠西地块坐落福山区福新路以西、进和街以南，地块编号烟J〔2019〕4010号，出让面积22984（出让22244，划拨740）平方米，容积率2.0≤且≤2.2，绿化率≥35%，建筑密度≤22%，规划建筑面积45968≤且≤50565平方米，出让起始价与竞买保证金均是7854万元。计算楼面价1553元/平。

刘家埠西地块规划住宅建筑以高层为主，不超过80米、26层。

——地块位置——

从位置来看，刘家埠西地块是福山区2019年供地计划当中，10号地的一部分。

2019年福山区计划供应刘家埠西地块（10号地，3.1公顷）、刘家埠东地块（9号地，3.1597公顷），分别位于福新路西、福新路东，将于12月14日摘牌的22984平地块，是前者的一部分。

——周边楼盘——

2018年全市商品房销售套数前十（腾策数据）中梁首府壹号位于该地块东北方向不远。另外，沿着福新路向北，是2019年前11个月全市商品住宅中海锦城（起价8500元/平）。

（中梁首府壹号2018年全市销量第十）

（中海锦城2019年前11个月全市销量）

中梁首府壹号2017年12月31日摘牌的楼面价是742元/平（土地使用权面积53842平，计容积率建筑面积139989.2平），将于2019年12月14日摘牌的刘家埠西地块起始楼面价1553元/平，是前者的约两倍。

两年间，地价翻一倍，一方面是伴随房价上涨，土地价格自然上涨；另一方面，本次出让的刘家埠西地块，位置更加优越，没有离立交过近的劣势。

从建面规模看，即将摘牌的刘家埠西地块，大约是中梁首府壹号的三分之一（36%）。

刘家埠西地块之后，还有刘家埠东地块待出让。

（摘自2019年4月福山区供地计划表）

文/房天下 王木木