1月12日，腾策数据发布烟台楼市2020年年报，透过政策、土地、房价等方面全方位看烟台楼市，透过2020年，看2021年烟台楼市趋势走向，下面请看详细内容！

一、市场概况

烟台政策维稳，土地市场供求量上涨，优质地块竞争激烈

政策环境稳定，土地成交以旧改/棚改、产业勾地为主，其中多宗政府大规划用地出让，溢价成交土地占比下降。

从全国来看，2019年中央调控稳-紧-稳：防大起大落，不将房地产作为短期刺激经济手段，再到全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的 长效机制。进入2020年，国家管控升级，中央政策层面继续坚持“房住不炒”的定位，确保房地产市场平稳健康发展，央行 “三道红线”倒逼房企去杠杆、降负债。

从烟台来看，2019年延续“烟九条”相关规定，实际网签价格只能在预售申请备案价格0至负10%内浮动，2020年变化不大，在疫情期间出台保障房地产平稳8条意见：明确疫情期间优化项目审批程序，延长企业纳税款及土地出让保证金时间，降低预售证工程进度及建设总投资要求等。

疫情过后，商品房市场成交回补有限，成交均价呈现结极性维稳

近2年，烟台商品房市场供求量同比下滑，牟平区成交占比减小，莱山区成交占比增加，带动成交价格结极性小幅上涨。

均价——结极性维稳

2019年牟平区成交均价7872元/㎡ ， 成交量占比25.3%；芝罘区成交均价 12308元/㎡，成交量占比19.8%； 2020年莱山区及芝罘区成交量占比 45.2%，成交均价分别为13758元/ ㎡，12896元/㎡，莱山区成交面积同比增长16.3%，且为主力成交区域。 

二、政策环境

从全国政策来看，中央强化“房住不炒”，地方调控“松少紧多” 中央首次将“房住不炒”写入五年规划，下一个五年“房住不炒”仍是楼市调控的主基调，也是地方“因城施策”不可动摇的根本，同时地方调控趋向灵活化及精细化。

中央在2020年多次发布管控措施。

3月央行坚持“房住不炒”的定位和“不将房地产作为短期刺激经 济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、 稳定性。

4月政治局会议，重申“房住不炒”，坚定实施扩大内需战略。

8月住建部及央行，房地产企业资金监测和融资管理规则，俗称“三道红线”： 1、房企的净负债率丌得大于100%；2、房企剔除预收款 后的资产负债率不得大于70%；3、房企的“现金短债比” 小于1。

10月中央十四五规划，建议重申“房住不炒”定位，同时提出“推动金融、房地产同实体经济均衡发展，实现上下游、产供销有效衔接， 促进农业、制造业、服务业、能源资源等产业门类关系协调”；“推动汽车等消费品由购买管理向使用管理转变， 促进住房消费健康发展”

12月住建部，坚定不移落实房地产长效机制，谋划好“十四五”时期住 房工作，加强住房保障体系建设，有效扩大保障性租赁住房供给。

全国各城市在2020年也陆续发布管控及放松措施。

海南重申全域限购政策不变，本地人限购第三套房实行现房销售回归住房民生属性。

深圳市出台楼市新政，推出八项措施精准调控楼市， 调整限购年限，发挥税收调控作用。

内蒙古停止向购买第三套及以上住房的家庭发放公积金贷款。

无锡楼市调控出新规，打击假离婚、二套首付6成、 严防消费贷买房 。

东莞颁布“725”限购、限转政策细则明确购房资格、限转时间等 。

重庆出新规加强住房租赁资金监管，承租人支付超3 个月的租金将纳入监管账户。

衡阳17条新政稳楼市，其中买房补贴契税，本科生购房补贴5万。

 长春新销售的商品房暂停预售资金监管

上海交大复旦同济华师大应届毕业生可直接落户上海

广东湛江公积金贷款额度均提高10万元，调动买房积极性。

烟台房地产政策相对维稳，调控趋于精细化，城市能级有所提升 

近2年，房地产政策延续“烟九条”相关规定，放宽公积金的提取范围及提取额度，以促进房地产市场平稳健康发展； 蓬莱、长岛撤市划区，为城市发展注入新动力。

限价——“烟九条”规定实际网签价格只能在预售申请备案价格0至负10%内浮动。

公积金——4月10日提取范围调整为11项，取消了支付物业费、缴纳住宅专项维修资金、异地求学提取，同时，偿还住房贷款的首次提取时间及提取额度也进行了调整。  10月1日起停止受理“支付全款购买再交易住房（二手房）” 的住房公积金贷款申请，申请商业性住房贷款转住房公积金贷款的，借款申请人需具备“在本市连续按期足额缴存住房公积 金12个月（含）以上”条件。10月27日青岛、烟台、威海、潍坊、日照五市共同签署了《胶东经济圈住房公积金一体化发展合作协议》，实现异地公积金互认互贷。

行政区划——6月19日山东省政店印发《通知》明确撤销蓬莱市、长岛县， 设烟台市蓬莱区。

 地价调整——8月14日烟台市公布了《国有建设用地基准地价的通知》，其中一级住宅用地基准地价由6900元/㎡上涨至12000元/㎡， 上涨幅度约73.91%。

烟台规划

“九大片区”规划东起牟平，西衔蓬莱，多中心、产城一体的城市格局正在形成 “九大片区”改造为全市“十四五”时期中心城区开发建设的重点项目，目前相关拆迁及建设工作都在有序进行，未来将优化城市结极，提升城市能级。

规划历程：2019年9月8日，“仙境海岸 鲜美烟台”青年企业家创新发展国际峰会2019 烟台与场推介会，对烟台市六大重点开发建设片区进行推介；2019年12月5日，烟台新旧劢能转换推介会提出“加快崛起中心城市九大片 区新组团”; 对比“六大片区”，“九大片区”是将原先的“烟台海上世界和芝罘仙境”一拆为二，同时新增福山区夹河新城片区以及牟平区牟平新城片区。

规划进度：“九大片区”已累计完成投资164亿元，投资完成率 72%

幸福新城，金茂智慧科学城、全球自由贸易港、物流网创新中心等9个项目集 中开工，年内并福新城征迁任务即将“清零”、开工面积将“翻番”、土地出 让将“过半”；

芝罘仙境，崆峒岛项目即将奠基，春节前朝阳街主街、所城里十字大街开街；

海上世界，实现会西街片区拆迁扫尾清零，芝罘湾广场展开地上主体结极施工；

夹河新城，鲁东医院、九如康养中心、玖龙B型保税物流中心一期3个项目竣工运营，年底前将完成传化物流等项目建设；

八角湾中央创新区，省农科院胶东半岛创新中心主体工程提前2个月封顶；

空港新区，年内将完成蓬莱国际机场二期场地平整、T2航站楼基础工程开工 建设；

高铁新区，绿地城际空间站、站前广场、曲家庄安置房等项目主体工程取得进展，完成了新区(莱山)配套产业项目规划和布局，规划展示中心项目、南站小学力争年内主体完工；

牟平新城，年内将推动蓝色药谷等重点项目开工建设；

金山湾区，争取国债资金5000万元，年内启劢两个村的城镇化改造立项。

总结及预判

以“房住不炒”为方向指引，未来“房住不炒”将跨越房地产发展周期。地方调控因地制宜、多策并举。烟台调控政策维稳，趋向精细化。“九大片区”改造促进城市大发展。

三、土地市场

土地市场量升价涨，品牌房企持续发力

土地成交楼板价创新高；品牌房企拿地增多，万科、龙湖、碧桂园等房企拿地，持续深耕港城。

共成交土地80宗，745.3万㎡ 纯住宅20.8万㎡，商住647.7万㎡，商办76.8万㎡。成交额253.5亿元，成交楼板价3401元/㎡。

土地市场供求量价上涨，溢价率有所下降 

2020年商住办土地供求量上涨，成交总建面745.3万㎡，同比上涨67.5%；成交楼板价持续上升，同比上涨9.3%，房企拿地成本逐年增加。

品牌房企集中发力，政店大规划内多宗土地集中出让 

年内土地供应量月度波动较大，11月供应量达最高峰（208.2万㎡）；成交楼板价不溢价率受个别地块成交影响较大，5月蓝光、碧桂园分别于公开市场拿地，月度溢价率最高（65.49%）。

月度土地看点

一月，幸福新城土地集中出让，三盛、蓝光等拿地

二月，金茂&鲁商合作拿地，金茂首进烟台

五月，蓝光公开市场竞得莱山区蓝光中南林樾地块，溢价率56.97%。碧桂园公开市场竞得福山区碧桂园凤凰云璟地块，溢价率118.78%。

六月，万科底价获得莱山区新华万科翡翠观海地块； 恒大底价获得莱山区恒大御山华店后续地块； 瑞东底价获得开发区瑞玺公馆地块 。

七月，碧桂园底价获得莱山区碧桂园凤凰铭著地块。

八月，绿城中国首进烟台 ，公开市场竞得开发区绿城蘭园地块，溢价率 84.39%。 中梁公开市场竞得福山区中梁拾光里地块，溢价率 18.06% 。万科底价获得开发区万科墨翠店地块。

九月，龙湖公开市场竞得芝罘区龙湖春江天玺地块，溢价率2.57% 。

十月，中瑞鼎峰底价获得福山区钟家庄熟化地块；保利置业底价获莱山区宋家庄地块；飞龙公开市场竞得市委党校地块，溢价率25.14% 。

十一月，越秀公开市场竞得高新区越秀云悦里地块。

十二月，招商&华润底价获得海上世界首宗商住地块。金茂&芝罘财金底价获得并福新城A-2地块。绿城中国底价获得竹林路以南地块，楼板价10605元/㎡。大华集团底价获得三八水库周边B宗地。

旧改/棚改仍为土地成交主力，带产业进入也为房企重要拿地方式

2020年主城区商住用地成交共计647.7万㎡，占比最高（86.9%）；旧改/棚改用地成交35宗，建面370.7万㎡；产 业要求用地成交共计17宗，建面168.7万㎡，其中并福新城出让地块（除蓝光A-1地块外）均有产业要求。

产业要求代表土地：幸福新城J2-1地块，要求竞得人同时竞得B-1商服用地，建设高度200米的超高层建筑，重点打造数字经济基地、五星级酒店、创新示范办公区、双创孵化基地等项目，该宗地于1月22日由三盛底价获取；原107医院北侧地块，要求竞得人同时竞得疾控中心南侧宗地，建设书城项目，该地块6月2日由万科、新华合作底价获取。 

土地集中度较高，芝罘区、莱山区、开发区为成交热点区域 

2020年芝罘区土地成交面积最大，250.4万㎡，共计28宗，占成交总量的33.6%；莱山区成交楼板价最高，为 3985元/㎡；开发区土拍市场竞争最为激烈，溢价率24.10% 

TOP10排行榜中外地房企达7家，仅3家本土房企 2020年万科、康佳、鲁商&金茂为房企拿地排行榜前三，TOP10上榜门槛25.3万㎡。

品牌房企集中度提升，持续深耕港城，扩大战略布局 

2020年烟台市共19个外地品牌房企拿地，合计拿地35宗，总建面457.5万㎡，占房企拿地总量的61.4%。

总结及预判

土地市场量升价涨，品牌房企持续发力

土地成交楼板价创新高；品牌房企拿地增多，万科、龙湖、碧桂园等房企拿地，持续深耕港城。

土地集中度高，芝罘、莱山、 开发为成交热点区域。

2020年芝罘区土地成交面积最大，共计28 宗，250.4万㎡，占成交总量的33.6%；莱 山区成交楼板价最高，为3985元/㎡；开发区土拍市场最为激烈，溢价率24.10% 。

旧改/棚改仍为土地成交主力

2020年主城区商住用地成交共计647.7万㎡， 占比最高（86.9%）；旧改/棚改用地成交35宗，建面370.7万㎡；产业要求用地成交 共计17宗，建面168.7万㎡ 。

2021年未来市场预判

经过基准地价调整，土地价格或将持续上升； 品牌房企积枀拿地；公开市场拿地不易，未来房企拿地方式更加多元化 。

四、房地产市场

商品房市场供求双降，成交均价小幅上升 2020年各业态成交量均有所回落，商品住宅市场成交量降幅最小，公寓市场成交量下滑最为明显。

烟台商品房供应量 565.5 万㎡ 同比下降 7.4%。成交量434.0万㎡ 同比下降16.5%。成交均价 11584 元/㎡ 同比上升6.2%。

商品住宅市场供大于求，成交均价小幅上升

2020年供应492.8万㎡，同比下降9.2%；成交396.2万㎡，同比下降11.2%；成交均价11593元/㎡，同比上升 6.6%。

2020年商品住宅市场经历疫情影响期、恢复期、平稳期

1-2月受疫情影响成交低迷，进入3月仹复工复产市场成交量持续回升，随后市场开始平稳运行。

莱山区、芝罘区供求两旺，为六区价值高地

莱山区供求量价均为六区之首，成交量占比提升8%；高新区市场低迷，供求量均为六区最低；牟平区成交量占比 下降9%，为六区价格洼地。

住宅成交面积段主要集中在90-100㎡，其次为120-130㎡

莱山区、芝罘区、开发区成交以刚改、改善类产品为主，福山区、高新区、牟平区成交以刚需、刚改类产品为主。

全市商业市场呈现量缩价落态势，芝罘区成为主力成交区域 

2020年商业市场供大于求，成交量同比下降33.9%，成交均价同比下降8.1%，芝罘区毅德城凭借高性价比实现热销， 带动芝罘区为六区首位。

全市办公市场成交量下滑明显，成交均价同比上涨，开发区表现抢眼 

2020年办公市场成交量同比下降43.9%，成交均价同比上涨15.5%，瑞和公馆办公产品成交带劢开发区成交量位列六区之首。

全市公寓市场成交量收缩明显，成交均价小幅下降

2020年受市场环境影响，公寓市场去化难度加大，成交量同比下降67.3%，成交均价同比下降4.7%，龙湖葡醍海湾带动牟平区成交量位列六区之首。

全市商品房项目排行榜

全市商品房排行榜上榜项目集中在莱山区，其次为开发区

万科翡翠长安以16.3亿，位居项目成交金额榜榜首，前十名上榜门槛为9.6亿；旭辉银盛泰·辉盛岚海以1162套，位 居项目成交套数榜榜首，前十名上榜门槛为674套。

未来待入市项目

总结及预判

区域热度差异化较大，以价换量成为市场主流。

受疫情影响，供求双降 商品住宅市场：经历疫情影响期、恢复期、 平稳期，全市市场供求双降，成交均价小幅上涨；莱山区、芝罘区供求两旺，为六区价 值高地，牟平区为价格洼地，成交量排名第三 。

商办公寓市场：受疫情影响，去化速度有所放缓，均价受个别项目影响，略有波动。

 排行榜：全市商品房排行榜上榜项目主要集中在莱山区，其次为开发区。 

整体市场：未来市场以买方市场为主，竞争持续激烈；区域市场差异化愈发明显，芝罘 区、莱山区仍为主要竞争区域 量价：随着市场经济大环境回暖，客户购买力有所恢复，预计2021年成交量将有所上升， 成交均价保持稳中有升 。

客户：在经历疫情影响之后，未来客户购房 将更加理性，产品品质优、物业服务佳的优质产品更加受到市场青睐。

五、开盘情况

首开情况

2020 年共计29个重点项 目首开入市，同比下降 34%，上半年受疫情影响 ，新项目入市较少；进入下半年，新项目集中入市 ，主要集中在芝罘区、莱 山区，合计占比达48%， 其中芝罘区首开套数最多 ，莱山区首开去化率最高。

分区开盘&加推

莱山区受部分项目带动推盘量、认购量、认购率均居六区之首集中推售主要位于在莱山区、芝罘区，合计占比达44.8%，牟平区推售量最少，仅占比9.9%。

六、房企表现

房企项目落位

烟台累计入驻外地品牌开发商52家，落位项目133个 重点房企中万科累计开发23个项目，排名第一，其次为中海、龙湖；当前待售项目18个，其中芝罘区、莱山区居多。

房企商品房排行榜

万科地产连续多年稳居商品房金额榜榜首，2020年市占率为9.7% 近两年全市商品房TOP10项目上榜门槛逐渐提升，竞争激烈，2020年商品房成交金额TOP10门槛升至15.0亿元。

TOP10房企成交面积占比逐年上升，市场集中度较高 TOP10企业成交量173.9万㎡，占比高达40.1%；TOP11-20房企成交量76.3万㎡，占比17.6%；TOP21-30房企成 交量43.0万㎡，占比9.9%。

房企小结

2020年烟台房企小结——品牌房企持续发力，市场竞争激烈 万科、龙湖、恒堃集团位列2020年房企排行榜前三甲，TOP10门槛上涨，品牌房企市占率进一步提升。

2020年房企表现 

万科落位项目23个，连续三年稳居商品房金额榜榜首，2020年市占率为9.7% 。

龙湖深耕牟平，2018年入驻芝罘区，目前累计落位项目6个，位居2020年商品房金额榜第二 。 

恒堃集团2009年首个项目入市，截至2020年累计落位项目共6个，2020年仅凭两个在售项目位居商品房金额榜第三。

市场竞争形势

房企拿地热情不减，2020年烟台累计入驻品牌开发商52家，落位项目133个 。

TOP10房企成交面积占比逐年上升，市场 集中度进一步提高，竞争更加激烈 。

近三年成交金额排行榜前十上榜门槛逐年提升，2020年商品房成交金额TOP10门槛涨至15.0亿元，市场竞争激烈。