房天下观察：2019年1月，新年伊始、春节前夕，烟台土地市场与房地产市场双双冷淡开场。新增方面，土地新增供应建筑面积环比下降80%，商品房新增供应面积环比下降73%，同比下降51%。成交方面，商品房总成交面积环比下降33%，同比下降32%。

公寓成交出彩——住宅、商业、办公的成交面积分别环比下跌72%、56%、43%，只有公寓成交环比上涨，涨幅91%。住宅成交占比70%，公寓次之，占比达到18%。

2019年1月，烟台六区商品房共成交4455套，成交均价10403元/㎡；其中住宅成交3032套，成交均价10293元/㎡。

虽然成交量下跌，但是成交价格居高不下，住宅区域成交均价方面，三区过1.1万（莱山、芝罘、高新区），其中两区超过1.3万（莱山、芝罘），成交均价的牟平区，也已逼近8000/㎡。福山与开发区都在9000上下，两区间的差距明显缩小。

住宅存量方面，本月牟平区存量面积反超芝罘区，跃居全市。

以下内容来源于锐理《2019年1月烟台市房地产市场月报》

土地市场

土地供应——本月烟台非工业用地新增供应1宗，建筑面积13.11万㎡，环比下降80%；位于莱山区。

土地成交——本月烟台非工业用地成交7宗，建筑面积40.14万㎡，楼面地价1581元/㎡；分区域来看，福山区2宗，开发区1宗，芝罘区1宗，牟平区3宗

本月土地供应明细

本月土地成交明细

房地产市场

供销价——本月商品房市场新增供应22.13万㎡，环比下降73%，同比下降51%；成交42.98万㎡，环比下降33%，同比下降32%；成交均价10403元/㎡，环比下降1%，同比上涨13%

本月新增供应明细

供销价——本月住宅市场新增供应18.57万㎡，环比下降72%，同比下降52%；成交35.19万㎡，环比下降38%，同比下降40%；成交均价10293元/㎡，环比下降1%，同比上涨15%

各区域——牟平区位居供销榜榜首，莱山区成交位列第二

住宅存量——本月住宅市场可售存量为408.41万㎡，环比基本持平，同比上涨17%；由于存量减少，存销比为11.6个月 

区域存量——牟平区可售存量，其次为芝罘区；福山区存销比为7.7个月，芝罘区为18.4个月

分维度分析——本月烟台住宅高层成交占比38.3%；110-145㎡户型成交；单价段8000-10000元/㎡成交套数；70-100万总价段成交

商业供求——本月商业市场新增供应1.87万㎡，主要来源于天和新城项目，环比下降56%，同比下降71%；成交2.66万㎡，环比下降20%，同比下降11%；成交均价14272元/㎡，环比上涨7％，同比下降5% 

商业存量——本月商业市场可售存量为134.73万㎡，与上月持平；由于成交量减少，存销比升为51个月

办公供求——本月办公市场新增供应0.23万㎡，源于阳光上城项目。成交1.71万㎡，环比下降43%，同比上涨211%；成交均价9621元/㎡，环比上涨10%，同比上涨2.2% 

办公存量——本月办公市场可售存量为67.57万㎡，环比下降6%；本月存销比为39个月

公寓供求——本月公寓市场新增供应1.45万㎡，主要源于华润中心凯旋门项目。成交3.41万㎡，环比上涨91%，同比上涨163%；成交均价8907元/㎡，环比下降7%，同比上涨7% 

公寓存量——本月公寓市场可售存量为59.43万㎡，环比下降3%；由于销量增加，存销比降为17个月

商品房排行榜（商品房包括住宅、办公、商业、公寓）——本月龙湖葡醍海湾位列销售套数、面积以及销售金额榜；华润中心凯旋门位列销售套数榜第二，满城里位列销售面积榜第二，祥隆蔷薇公馆位列销售金额榜第二

商品住宅排行榜——本月祥隆蔷薇公馆位列销售套数、面积及金额榜；万科翡翠大道位列销售套数榜第二，龙湖葡醍海湾位列销售面积榜第二，金地浅山艺境位列销售金额榜第二

商办类（商办类包括办公、商业、公寓）排行榜——本月龙湖葡醍海湾位列销售套数榜，华润中心凯旋门位列销售面积、销售金额榜、销售套数榜第二；满城里位列销售面积以及销售金额榜第二

营销动态

临近春节，加推项目减少，本月共监测到6个项目开盘加推，中海锦城为首开项目

本月项目活动动态关注

行业资讯

 央行降准1个百分点 表态“并非大水漫灌”

1月4日，据央行网站消息，为进一步支持实体经济发展，优化流动性结构，降低融资成本，中国人民银行决定下调金融机构存款准备金率1个百分点。其中，2019年1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点。同时，2019年一季度到期的中期借贷便利（MLF）不再续做。这样安排能够基本对冲今年春节前由于现金投放造成的流动性波动，有利于金融机构继续加大对小微企业、民营企业支持力度。央行表示，当前中国经济持续健康发展，经济运行在合理区间。中国人民银行将继续实施稳健的货币政策，维持松紧适度，不搞大水漫灌，注重定向调控，保持流动性合理充裕，保持货币信贷和社会融资规模合理增长，稳定宏观杠杆率，兼顾内外平衡，为高质量发展和供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。中国人民银行有关负责人表示，此次降准将释放资金约1.5万亿元，加上即将开展的定向中期借贷便利操作和普惠金融定向降准动态考核所释放的资金，再考虑今年一季度到期的中期借贷便利不再续做的因素后，净释放长期资金约8000亿元。该负责人进一步指出，此次降准仍属于定向调控，并非大水漫灌，稳健的货币政策取向没有改变。降准政策分两次实施，和春节前现金投放的节奏相适应，有利于银行体系流动性总量保持合理充裕，同时也兼顾了内外均衡，有助于保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。

自然资源部、住建部：同意福州等5城市试点集体用地建设租赁住房

1月16日，自然资源部办公厅、住房和城乡建设部办公厅联合发布意见函表示，原则同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。该意见函提出了八点意见，其中提出健全合同履约监管机制，保护租赁利益相关方合法权益；建立租金监测监管机制，租赁项目要合理确定租金，建立公开透明的租金变动约束机制，支持长期租赁。意见函还提出，项目应与周边区域基础设施、公共服务设施配套工程统一考虑，明确配套设施建设主体与标准，实现与周边地区公共服务均等化。尽量将项目安排在区位条件好、基础设施完备以及人口集中度高、市场需求旺盛的区域。此外，意见函表示，户型以90平方米以下中小户型为主，住房建筑质量、装饰装修符合相关标准。同时鼓励金融机构参与试点建设，依法依规提供金融产品服务，严禁违规提供“租金贷”。强化事中事后监管，确保有序可控。

自然资源部：杜绝以政府储备土地违规抵押融资

为更好实施建设用地“增存挂钩”机制，加快批而未供土地处置。自然资源部办公厅15日发布关于进一步规范储备土地抵押融资加快批而未供土地处置有关问题的通知(以下简称《通知》)，杜绝以政府储备土地违规抵押融资。据了解，2014年以来，国家有关部委陆续出台了一系列规定，明令禁止土地储备违规融资。如《土地储备管理办法》(国土资规〔2017〕17号)、《自然资源部关于健全建设用地“增存挂钩”机制的通知》(自然资规〔2018〕1号)等文件的有关要求。其中《财政部等四部委关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》(财综〔2016〕4号)规定“自2016年1月1日起，各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款。土地储备机构不得在预算之外违法违规举借债务，不得违法为任何单位和个人的债务以任何方式提供担保。不动产登记机构不得为储备土地办理抵押登记。”但据《关于2018年上半年国家土地督察工作情况的报告》显示，2016年1月1日后违规以储备土地抵押融资，涉及473宗，抵押土地面积4786.07公顷(7.2万亩)，融资金额716.18亿元。基于上述情况，自然资源部方面表示，“严禁新增以政府储备土地抵押融资行为，加快存量抵押储备土地依法解押并形成合理有效供地”。此次《通知》是对涉及土地储备融资的内容进行了强调和重申。根据地方目前存在的违规抵押融资的具体形式，对有关要求进行了细化和明确。

财政部、住建部：加强公租房资产管理 明确所有权和使用权分离

 1月15日，财政部、住房城乡建设部联合印发《公共租赁住房资产管理暂行办法》，以规范和加强公共租赁住房资产管理。该《暂行办法》适用于公租房资产管理行为，所称的公租房资产是指地方政府住房保障主管部门持有的，纳入城镇住房保障规划和年度计划，向符合条件的保障对象提供的住房。根据该《暂行办法》，公租房资产管理原则为：所有权和使用权相分离；合理配置、高效使用、规范处置；资产管理与预算管理、绩效管理、财务管理相结合。此外，《暂行办法》指出公租房资产配置依据主要是：城镇保障性安居工程规划或年度计划；公租房实际需求；公租房资产存量情况及绩效评价结果；政府财力及债务状况等。该《暂行办法》还要求，地方各级住房保障主管部门应与建设单位在合同中约定，建设单位不得将公租房资产作为融资抵押物；地方各级住房保障主管部门不得以公租房资产进行担保。

山东发布物业服务合同范本 空置房屋物业费打折

日前，省住房城乡建设厅、省市场监管局联合发布《山东省前期物业服务合同(示范文本)》，供山东省行政区域内前期物业服务合同双方参照使用。示范文本涉及了收房物业费谁付、公共部位如何分配、房屋空置物业费打折等焦点问题。前期物业服务是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由开发建设单位选聘物业服务企业实施的物业服务。前期物业服务合同的签约双方虽然是开发建设单位与物业服务企业，但物业服务的对象主要是业主，与广大业主利益息息相关。物业服务中的不少焦点问题在《示范文本》中均有相应表述。如收房物业费谁付的问题，明确房屋交付前的物业费由开发商承担，交付之日起的物业公共服务费由业主承担；但符合交付条件的物业，物业买受人不办理交付手续的，物业公共服务费自开发商书面通知物业买受人办理交付手续之日起由物业买受人交纳。        而因开发商原因，物业管理区域内的配套设施设备、道路通行、绿化环境等未能达到房屋买卖合同约定标准时，物业费打折收取，差额部分由开发商补偿给物业服务企业。对闲置房屋问题，《示范文本》约定，业主在空置房屋时需告知物业服务企业，并与物业服务企业就专有部分的养护、维修、管理等事项进行协商，采取措施防止漏水、漏气等事故的发生。《示范文本》同时明确，双方在按约定履行房屋空置手续且空置时限符合规定的，可按规定打折收取物业费。

山东棚改调整公布：烟台 菏泽10项目调减套数

近日，山东省住建厅、省发改委、省财政厅、省自然资源厅联合公布《关于公布2018年第三批棚户区改造项目调整计划的通知》。其中公布了山东省棚户区改造项目调整表，此次列入计划的改造量共256270套。通知强调，经四部门联合审核后，调整项目涉及专项资金的，各市财政、住房城乡建设(住房保障)部门及时做好资金调整工作，并加强资金使用、管理；涉及中央预算内投资的，各市发展改革、住房城乡建设(住房保障)部门依据本通知,尽快上报申请调整棚户区改造项目中央预算内投资计划的相关材料，及时做出相应调整。另外，2018年国家下达我省棚户区改造任务为：开工84.33万套，基本建成23.72万套。1-11月份，全省棚户区改造开工85.17万套，占年度任务的101%；基本建成44.81万套，占年度任务的188.9%，提前完成国家下达的任务。此次列入棚改计划的各地市改造量中，济南涉及8076套。

烟台物业收费不公示或公示不规范 处5000元以下罚款

近日，为规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益，促进经济社会健康稳定发展，根据国家发展改革委《价格监督检查提醒告诫办法》的规定，物价部门对烟台市市区物业服务企业提出提醒告诫。物业服务企业应严格遵守《中华人民共和国价格法》等法律法规，物业服务收费遵循合法、合理、公开、公平和收费与服务质量相适应的原则，加强价格自律，依法诚信经营，严禁超标准收费。物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置公示企业名称、服务内容、服务等级、收费项目、计费方式与起始时间、收费标准与依据、举报投诉电话等，接受业主、物业使用人的监督，并不得向业主、物业使用人收取任何未予标明的费用。对公共资金、代收费、二次供水加压费、转供电单位收费等，要按规定用途使用并及时公示。自提醒告诫之日起，各物业服务企业应立即开展自查自纠活动，进一步规范价格行为，价格执法部门将开展物业服务企业价格行为专项检查。提醒告诫函中提到，对经提醒告诫仍不整改的物业服务企业，按规定处理。收费不公示或公示不规范的，按照《价格违法行为行政处罚规定》第十三条规定，责令改正，没收违法所得，并处5000元以下的罚款。 超标准收取物业费的，按照《价格违法行为行政处罚规定》第九条规定，责令改正，没收违法所得，并处违法所得5倍以下的罚款;没有违法所得的，处5万元以上50万元以下的罚款；情节较重或严重的，依据有关规定处理。

烟台新上项目执行新用地标准 教育医疗用地放宽

 按照出台的《山东省建设用地控制标准(2019年版)》，烟台将于2019年1月10日执行新的用地控制标准。同2005版老标准比较，新标准将对利用较粗放的工业用地严控，而对教育、医疗等公益类设施适度放宽指标，新增物流园、养老设施等行业的用地标准。建设用地控制标准是工程项目设计、建设项目准入及土地审批、供应、供后监管的重要依据，具有强制效力。新标准针对食品加工、纺织、造纸、化学、医药、通用设备、汽车、船舶等33个行业大类，逐个规定了投资强度、容积率、亩均产值、亩均税收、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率等7项指标，比2005版新增了亩均产值、亩均税收等2个指标。同时，将33个工业大类又划分为89个中类、136个小类，对每个小类新增了“定额指标”，按照生产规模将项目分为大中小型，规定了每个级别的单位产量用地上限。

宏观市场

2018年12月份，房地产开发投资同比名义增长9.5%，增速比11月份降低0.2个百分点。土地购置费12月份同比名义增长57%，增速比11月份下降3.5个百分点。

2018年12月份，商品住宅销售面积同比名义增长2.2%，增速比11月份上涨0.1个百分点。商品住宅销售额12月份同比名义增长14.7%，增速比11月份下降0.1个百分点。

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