锐理数据：4月住宅市场新增供应42.68万㎡，环比上涨6%，同比上涨29%；成交46.94万㎡，环比上涨52%，同比下降7%；成交均价10531元/㎡，环比上涨1%，同比上涨17%。

房天下观察：3月烟台六区住宅成交量同比下降31%，4月份虽然仍是同比下降，但是下降比例大幅缩小，楼市形势转好。成交面积大于新增供应面积，为“供不应求”，库存变小。

成交套数方面，2019年4月烟台六区商品住宅共计成交4111套，上涨47%，上涨明显；牟平区成交过千套，排名；开发区近800套，莱山、芝罘、福山区都在600套上下。住宅成交的高新区，也有332套。

成交均价方面，莱山区，1.4万元/平，芝罘、高新区接近1.2万/平，开发区过万，福山过9千，牟平接近8千。

以下内容来源于锐理《2019年4月烟台市房地产市场月报》

01.行业资讯

发改委：100万-300万人口大城市要全面取消落户限制

 4月8日，国家发展改革委公布近日印发的《2019年新型城镇化建设重点任务》（简称“《重点任务》“），指出从加快农业转移人口市民化、优化城镇化布局形态等共6个大方面共22个小点促进新型城镇化进程。 总体要求方面，《重点任务》提出，抓好在城镇就业的农业转移人口落户工作，推动1亿非户籍人口在城市落户目标取得决定性进展，实现常住人口和户籍人口城镇化率均提高1个百分点以上。 具体而言，在加快农业转移人口市民化方面，积极推动已在城镇就业的农业转移人口落户。继续加大户籍制度改革力度，在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上，城区常住人口100万-300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；城区常住人口300万-500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。在坚决遏制地方政府隐性债务增量前提下综合运用多种货币政策工具，引导开发性政策性金融机构结合各自职能定位和业务范围加大支持力度，鼓励商业性金融机构适度扩大信贷投放，引导保险资金发挥长期投资优势，支持符合条件的企业发行债券进行项目融资，积极助力新型城镇化建设。支持发行有利于住房租赁产业发展的房地产投资信托基金等金融产品。    

央行：房地产贷款一季度增速回落 期末余额40.52万亿同比增18.7%

4月26日，中国人民银行统计数据显示，2019年一季度末，金融机构人民币各项贷款余额142.11万亿元，同比增长13.7%，增速比上年末高0.2个百分点；一季度增加5.81万亿元，同比多增9526亿元。 央行表示，一季度房地产贷款呈现出增速回落的特点。 数据显示，2019年一季度末，人民币房地产贷款余额40.52万亿元，同比增长18.7%，增速比上年末低1.3个百分点；一季度增加1.82万亿元，占同期各项贷款增量的31.4%，比上年全年水平低8.5个百分点。 2019年一季度末，房地产开发贷款余额10.85万亿元，同比增长18.9%，增速比上年末低3.7个百分点，其中，保障性住房开发贷款余额4.55万亿元，同比增长20.2%，增速比上年末低9.3个百分点。个人住房贷款余额26.87万亿元，同比增长17.6%，增速比上年末低0.2个百分点。       央行报告还指出，2019年一季度末，本外币服务业中长期贷款余额36.87万亿元，同比增长13.2%，增速比上年末低0.2个百分点；一季度增加1.91万亿元，同比多增1051亿元。其中，房地产业中长期贷款余额同比增长21%。

住房库存消化周期在36个月以上城市将停止供地

中国自然资源部17日发出通知，确定2019年住宅用地“五类”调控目标。 通知要求，地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上县(县级市)，根据商品住房库存消化周期(截至2019年3月)，结合本地土地市场实际，切实优化住宅用地供应，实施差别化调控政策。 具体要求如下：在上年住宅用地供应分类调控目标基础上，调整确定2019年住宅用地供应“五类”(显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停)调控目标。其中，消化周期在36个月以上的，应停止供地；36个月-18个月的，要适当减少供地；18个月-12个月的，维持供地持平水平；12个月-6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加并加快供地。 调控目的是实现因城施策、分类调控目标，保持住宅用地供应稳定，引导市场预期，促进房地产用地市场平稳健康发展。 通知强调，建立房地产市场平稳健康发展长效机制不仅是经济问题，也是重大民生问题、政治问题。有关自然资源主管部门要对相关数据认真核对、严格把关，确保数据的客观性、真实性和有效性，保障调控措施的针对性和准确性。要严格落实市县自然资源主管部门主体责任，做好土地供应管理工作。 去年年末以来，中国楼市调控政策出台密度放缓，楼市政策以平稳为主，部分城市还对此前过严的调控政策进行微调。中原地产首席分析师张大伟指出，近期在局部楼市出现波动的背景下，部分城市再度加码调控政策，自然资源部也再次重申针对土地供应的调控措施。  

山东整治房地产中介乱象 40家机构被通报

4月19日，山东省住房和城乡建设厅公布一批专项整治中各地查处的违法违规房地产中介机构，包括济南连城房产经纪有限公司民生大街分公司、济南中住中南房地产经纪有限公司第二分公司、青岛市南区青房置换中介公司等40家房地产中介机构被通报。 3月4日，山东省住房和城乡建设厅发布《关于开展房地产中介市场专项整治的通知》，决定从3月起，在全省范围内开展为期半年的房地产中介市场专项整治活动，对于发布虚假房源信息、签订阴阳合同等行为进行严厉打击。重点查处房地产中介机构及从业人员的以下违法违规行为：发布虚假房源信息招揽业务，诱骗、误导消费者，或者未经委托人书面同意擅自发布房源信息；为不符合交易条件的房屋提供经纪服务，或者对购房人隐瞒抵押、查封等限制房屋交易的信息；强制提供代办服务、担保服务，或者以捆绑服务方式乱收费；非法侵占或者挪用客户房屋交易资金；为客户就同一房屋签订不同交易价款的“阴阳合同”提供便利，非法规避房屋交易税费；未在经营场所醒目位置标明房地产中介服务项目、服务内容、收费标准。

幸福新城划分8大功能区 年内征收5000亩土地

幸福新城8大功能区产业布局已初步谋定，在起步区总面积9.21平方公里的土地上，整体规划新旧转换的“引擎区”成片开发，随着落后产业的迁出，将激发更多产业期待。3—5年成长为中心城市新功能区 区片内企业摸底、客商来洽谈投资意向……走进幸福新城建设指挥部，“每天都有企业前来对接，都是看中了幸福的区位优势，它一面环海一面临河，地形地貌平坦，便于按照产业布局的需要，以最快的速度打造成一个新的功能区。幸福新城建设分起步区、推进区、提升区三个区域展开，起步区约9平方公里。”指挥部的同志介绍。 长期以来，受各种历史原因的影响，幸福区片开发建设相对滞后，多年来，没有大的城建“动静”。 多年来的“留白”也将成就更大的梦想。去年以来，市委、市政府把幸福新城建设列入全市集中力量突出抓好的15项重中之重工作之一，力争用3—5年时间打造出一片宜业宜居宜游的幸福新城。

烟台幸福新城将成“新功能区” 开发建设计划分三个区域

12日下午，市委、市政府在上海隆重举办烟台幸福新城投资推介会，谋划芝罘区幸福片区的美好未来。幸福新城将规划成为“中心城市新功能区”，成为烟台向西发展的枢纽引擎。 新城规划定位为中心城市新功能区。目前，已全面启动土地征迁和产业规划设计等工作，年内可完成土地征迁5000亩、出让1000亩，为后续项目实施奠定坚实基础。据介绍，幸福区片规划面积约27平方公里，包含27个社区(居民区)，人口约45万，其中常住人口25万，流动人口约20万，辖区内共有企事业单位16000余家，其中市属企业200余家，中小微企业15000余家。幸福新城开发建设计划分三个区域展开：起步区东起珠玑东路、西至夹河，南起幸福南路、北至海岸线，面积约9平方公里，包含17个社区(居民区)，辖区人口共计约15万，企事业单位2300余家，其中，税收100万元以上企业19家，规模以上工业企业4家；推进区东起新桥东路、西至夹河，南起只楚路、北至幸福南路，面积约11平方公里，包含5个社区(居民区)，人口共计约5万，企事业单位5000余家；提升区东起环海路、西至珠玑东路，南起幸福南路、北至海岸线，面积约7平方公里，人口共计约25万，企事业单位9000余家。关于产城融合方面，据介绍，考虑到幸福街道东侧地块大都已开发完全，因此规划中把公建轴线移到基地中间，带动整个地块的开发。打造中央活力核心“一心引领”与幸福南路科创走廊、珠玑西路产业走廊“T型轴线”的功能结构。

烟台公布今年市区批次供地计划

市区批次计划出让项目中，新增土地面积约134公顷，约合2010亩，约占总量的28.5%；存量土地面积约336公顷，约合5040亩，约占总量的71.5%。 从计划出让项目用途结构看，2019年烟台市区批次计划供应住宅用地约414公顷，约合6210亩，占总量的88.1%；商服用地约56公顷，约合840亩，占总量的11.9%。 其中，芝罘区计划出让项目42个，出让土地面积约320公顷，约合4800亩，约占总量的68.1%；莱山区计划出让项目30个，出让土地面积约150公顷，约合2250亩，约占总量的31.9%。位于环芝罘湾区片、楚凤区片、幸福新城三大重点区域内的项目格外显眼，三大重点区域内计划出让土地面积分别为80.41公顷、8.88公顷、82.69公顷，项目土地用途多为住宅、商服、公共管理与公共服务。 具体来看，环芝罘湾区片是烟台的发祥地，记载着烟台的开埠历史，承载着几代人的记忆。坐落于此的烟台“海上世界”项目，将打造成烟台中心城区的新地标，并配套精品文化艺术中心及金融办公等公共服务设施。此次计划出让的4、5、6、8号项目便位于该区域。10、11、12号项目位于楚凤区片，土地用途均为住宅、商服、公共管理与公共服务，将打造集生活、休闲为一体的城市生态休闲居住区，远期将有效提升周边的城市环境及居住配套。

住建部对部分房价地价波动较大城市预警提示

19日从住房和城乡建设部了解到，近期住房和城乡建设部会同国务院发展研究中心对2019年季度房地产市场运行情况开展了专题调研。从调研情况看，房地产市场总体保持平稳，住宅销售平稳回落，房价基本稳定，市场预期趋于理性。但部分热点城市住宅销售回暖、土地市场热度回升，需引起高度关注。 按照稳妥实施房地产长效机制方案确定的月度分析、季度评价、年度考核的要求，住房和城乡建设部对2019年季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。 值得注意的是，中共中央政治局19日召开会议要求，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。住房和城乡建设部要求各地坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，夯实主体责任，保持政策的连续性和稳定性，防止出现大起大落，确保房地产市场平稳健康发展。

02.宏观市场

数据导读： 2019年3月份，房地产开发投资同比名义增长11.8%，增速比2019年1-2月份上涨0.2个百分点。土地购置费3月份同比名义增长32.6%，增速比2019年1-2月份下降1.9个百分点。

数据导读： 2019年3月份，商品住宅销售面积同比名义下降0.6%，增速比2019年1-2月份上涨2.6个百分点。商品住宅销售额3月份同比名义增长7.5%，增速比2019年1-2月份上涨3个百分点。

03.土地市场

土地供应——本月烟台非工业用地新增供应2宗，建筑面积21.91万㎡，环比下降50%；分区域来看，2宗位于芝罘区。

土地成交——本月烟台非工业用地成交10宗，建筑面积38.23万㎡，楼面地价2831元/㎡；分区域来看，牟平区成交6宗、芝罘区成交1宗、莱山区成交3宗。

04.房地产市场

供销价——本月商品房市场新增供应49.36万㎡，环比上升9%，同比上升35%；成交51.99万㎡，环比上涨47%，同比下降5%；成交均价10663元/㎡，环比上升2%，同比上涨16%

本月新增供应明细

供销价——本月住宅市场新增供应42.68万㎡，环比上涨6%，同比上涨29%；成交46.94万㎡，环比上涨52%，同比下降7%；成交均价10531元/㎡，环比上涨1%，同比上涨17% 各区域——牟平区供销两旺，莱山区成交位列第二

住宅存量——本月住宅市场可售存量为419.16万㎡，环比上涨1%，同比上涨34%；由于成交量增加，存销比下降至8.9个月 区域存量——牟平区可售存量，其次为芝罘区；福山区存销比为5.6个月，芝罘区为14.1个月

分维度分析——本月烟台住宅高层成交占比45.4%；90-110㎡户型成交；单价段8000-10000元/㎡成交套数；70-100万总价段成交

供求——本月商业市场新增供应4.33万㎡，同比上升107%；成交2.42万㎡，环比上升43%，同比上涨47%；成交均价14771元/㎡，环比上涨5％，同比下降14% 存量——本月商业市场可售存量为136.61万㎡，环比上升1%；成交量增加，存销比降至56个月

供求——本月办公市场新增供应0.97万㎡；成交0.92万㎡，环比下降32%，同比下降27%；成交均价9312元/㎡，环比上涨3%，同比下降1.2%。 存量——本月办公市场可售存量为64.21万㎡，环比下降2%；本月存销比为69个月

供求——本月公寓市场新增供应1.38万㎡；成交1.70万㎡，环比上涨32%，同比上涨44%；成交均价9177元/㎡，环比上涨2%，同比上涨23% 存量——本月公寓市场可售存量为57.83万㎡，环比同上月持平；销量增加，存销比降为34个月

05.排行榜

商品房排行榜——本月碧桂园凤凰琉璃海位列销售套数榜及销售面积榜；碧桂园凤凰山庄位居销售面积榜第二，销售金额榜；龙湖葡醍海湾位居销售套数榜第二。

商品住宅排行榜——本月碧桂园凤凰琉璃海位列销售套数、销售面积榜；碧桂园凤凰山庄位居销售套数、销售面积榜第二，销售金额榜。

商办类排行榜——本月龙湖葡醍海湾位列销售套数及销售面积榜，福地隆城位列销售金额榜以及销售面积榜第二；华润中心凯旋门位列销售套数榜；龙湖葡醍海湾位居销售金额榜第二。

06.营销动态

本月共监测到15个项目开盘加推，其中海暖樱花公馆为首开项目。

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