《2019年上半年烟台房地产市场形势总结与趋势展望》，中指研究院青岛分院2019年7月出品。三部分：宏观环境分析、市场环境分析、趋势展望。

一、宏观环境分析

政策：中央多次表态坚持房住不炒，防止楼市大起大落

1月21日，习近平在省部级主要领导干部坚持底线思维着力防范化解重大风险专题研讨班开班式上提出，要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案。3月5日，《2019政府工作报告》提出，要更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。3月12日，住建部部长在“部长通道”回应社会关切时表示，2019年住建部将稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制的工作方案，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，坚持落实城市主体责任，因城施策、分类指导，特别是要把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处，保持政策的连续性和稳定性，防止楼市大起大落。

政策：警惕房地产金融风险，房地产金融监管保持收紧

进入2019年，银保监会、央行两部门密集强调加强房地产金融风险防范力度。2月25日，国新办举行坚决打好防范金融风险攻坚战新闻发布会，银保监会副主席表示要继续紧盯房地产金融风险，对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准。2月25-26日召开的人民银行金融市场工作会议，强调加强房地产金融审慎管理，落实房地产市场平稳健康发展长效机制。4月17日，银保监会官网发文指出，继续遏制房地产泡沫化，控制居民杠杆率过快增长。5月17日，银保监会公布2019年银行机构“巩固治乱象成果促进合规建设”工作要点，严查房地产违规融资，房地产行业政策将聚焦五大重点。

政策：地方政府紧缩政策数量前低后高

2019年上半年，月度收紧性政策数呈前低后高、前稳后严的特点。一季度整体政策对乐观预期有所推动（部分城市利率上浮水平有所下降、调整了限价及摇号等不合时宜的政策、保障引进人才购房需求）。然而，政策紧缩程度自4月以来明显加强。特别是近期市场热度较高的西安、苏州分别升级了限购、限售政策。

同时，部分地区利率上浮水平也止降回升，公积金政策又迎来新一轮收紧，合肥、苏州、东莞等地基于土地市场热度升高也及时收紧土拍政策。此外，河南、福建、浙江、安徽、成都、长沙、武汉等省市提出要稳妥实施“一城一策”方案，切实稳地价、稳房价、稳预期。

烟台政策：“烟九条”政策持续，芝罘区棚改政策加大

2019年上半年“烟九条”政策持续，未出台其他主要政策。

棚改虽然性“遇冷”，但是在烟台，仍处于关键推进期，政府的力度非常大，尤其是芝罘区。2019年芝罘区土地计划供应量为六区中，其中很大一部分为棚改项目。政府为推进棚改，推出了很多有效措施。

变“村自为政”为“区级统筹” 芝罘区创新土地开发模式高效推进城市建设

芝罘区加强顶层设计，将原来的责任体系重新理顺，对下放到村居的权限统一收回，形成“区委区政府统一领导、街道园区全程主导、居民区具体实施”的三级责任体系。在区级层面，由区委区政府统一领导全区棚改工作，涉及到居民安置、土地出让、评估测算等重大事项，全部由区级统筹决定，凡是大的棚改事项须经区土地资产管理委员会集体研究议定，不再由村居层面自行主导确定。

大力推行“棚改+”

 芝罘区目前推行“棚改+大商”、“棚改+产业”、“棚改+民生”。“棚改+大商”，指的是引进品牌房企，比如万科、金地、中瑞鼎峰、恒大、融创、保利等。“棚改+产业”，指将棚改腾出的土地和资源，用于建设产业项目；“棚改+民生”，则指中小学、医疗服务场所等配套建设。

烟台规划：烟台市总体城市设计草案公示

本规划研究范围含烟台主城区及蓬莱市、长岛县和栖霞桃村镇、臧家庄镇，面积约4410平方公里。设计核心区为城市建设集中区域，并与烟台城市总体规划相协调。

二、市场环境分析

（一）房地产市场：住宅成交规模下降，供应环比下降，整体供大于求；成交均价同环比均上涨

商品住宅市场

新房成交：上半年成交量同比下降，低位运行

2019年上半年烟台住宅共计成交199.61万平方米，月均成交33.3万平方米，同比下降40.9%，环比下降43.9%，成交量下降明显。

具体来看，2017市场成交量达到历史高点、2018年略有下降仍维持高点，2019年受到房住不炒的多次提及、信贷政策收紧、贷款利率上浮等影响，整体市场观望情绪浓厚，市场成交量下降。

区域成交：区域成交量跌多于涨，牟平区成交量位居首位

2019年上半年，除莱山区之外，其余区域成交量同比均出现下降，其中开发区、高新区降幅超五成，福山区降幅超四成，芝罘区和牟平区降幅超三成。

具体来看，牟平区成交量，为55.15万平方米，同比下降为32.11%；其次是开发区，成交量为35.54万平方米，同比下降57.78%；排名第三位的是芝罘区，成交量为33.37万平方米，同比下降37.42%。

细分市场：各面积段成交同比均下降，中高面积段占比

面积结构

中低面积段：成交套数3740套，同比下降61.28%；占比下降11.9个百分点，为20.8%。

中高面积段：成交套数达到11803套，同比下降25.87%；占比上涨11.6个百分点，为65.5%。

高面积段：成交套数2465套，同比下降37.37%；占比略有上涨，为13.7%。

受二胎政策影响及改善需求增加，中高面积段占比大幅上涨，成为市场成交的主力。

细分市场：各价格段成交面积均下降，8000-10000元/㎡单价段占比

6000元/平方米以下：成交面积7.17万平方米，同比下降49.10%，占比下降0.46个百分点至3.59%。

6000-8000元/平方米：成交面积38.92万平方米，同比下降34.85%，占比上升2.30个百分点至19.50%。

8000-10000元/平方米：成交面积69.00万平方米，同比下降48.49%，占比下降3.99个百分点至34.57% 。

10000-12000元/平方米：成交面积38.10万平方米，同比下降22.36%，占比上涨4.96个百分点至19.09% 。

12000-15000元/平方米：成交面积28.55万平方米，同比下降50.33%，占比下降2.24个百分点至14.30% 。

15000-20000元/平方米：成交面积14.76万平方米，同比下降40.97%，占比上涨0.20个百分点至7.39%

20000元/平方米以上：成交面积3.12万平方米，同比下降61.53%，占比下降0.77个百分点至1.56% 。

成交价格：上半年烟台住宅成交价格同环比均上涨

2019年上半年，烟台住宅平均成交价格为10249.91元/平方米，同比上涨21.91%，环比上涨12.72%，成交价格达到历史高点。

成交价格分区域：莱山区成交价格，开发区涨幅

2019年上半年，莱山区成交价格，为13253元/平米，芝罘区次之，成交价格12099元/平方米，开发区和高新区成交价格均在万元以上。

具体来看，除高新区住宅成交价格同比下跌5.27%外，其余区域住宅成交价格同比均上涨。开发区成交均价涨幅，同比上涨10.63%；其次是福山区，同比上涨9.43%；涨幅位居第三位的是芝罘区，同比上涨8.63%。

住宅供应：住宅供应量环比下降同比微涨，市场供大于求

2019年上半年烟台住宅平均月度供应量为37.55万平方米，总体供应面积225.27万平方米，环比下降51.51%，降幅较大，同比微涨2.26%。

从销供比来看，2019年上半年住宅市场整体销供比0.87，市场供大于求。

企业排行榜：万科成交金额14.1亿，位居销售金额榜首

2019年上半年，烟台房地产企业销售金额10企业合计销售金额为74.5亿元，同比下降49.03%；万科地产凭借产品和品牌优势，以14.1亿元的销售业绩位居销售金额排行榜；中海地产以12.9亿元的销售业绩位列销售金额排行榜第二名；同时碧桂园以9.2亿元的销售额位居销售金额榜单第三名。

企业排行榜：万科成交面积12.2万平方米，位居销售面积榜首

2019年上半年，烟台房地产企业销售面积10企业合计销售面积67.1万平，同比下降42.23%。万科凭借项目和品牌优势，以12.2万平的销售面积稳居销售面积排行榜；中海地产以11.0万平的销售面积位列销售面积第二名；中国恒大以9.9万平的销售面积位居销售面积榜单第三名。

项目排行榜：滨湖万丽小区8.2亿元，位居销售金额榜首

2019年上半年，烟台商品住宅销售金额排行榜10项目合计销售金额为60.54亿元，同比下降32.41%，半年度10门槛值为4.8亿元。其中莱山区的滨湖万丽小区热销，以8.2亿的销售额位居首位；第二位是芝罘区的金地浅山艺境，销售金额为7.1亿；高新区的祥隆理想城排名第三，销售金额为6.9亿。 

从区域来源看，莱山区有四个项目上榜，福山区有两个项目上榜；芝罘区、高新区、开发区和牟平区各有一个项目上榜。

项目排行榜：祥隆理想城成交面积达到6.8万㎡，位居首位

2019年上半年，烟台商品住宅销售面积排行榜10项目合计销售面积为55.91万㎡，同比下降37.59%。其中高新区的祥隆理想城城持续热销，以6.8万㎡的销售面积位居首位；第二位是牟平区的苹果嘉园，销售面积为6.5万㎡；中海锦城排名第三，销售面积为6.3万㎡。 

从区域来源看，莱山区有三个项目上榜；牟平区和福山区各有两个项目上榜，高新区、开发区、芝罘区各有一个项目上榜。

项目排行榜：祥隆理想城成交套数669套，位居销售套数榜单首位

2019年上半年，烟台商品住宅销售套数排行榜10项目合计销售4904套，同比下降38.10%。祥隆理想城项目以669套的销售业绩排在销售套数排行榜首位，表现突出；福山区的中海锦城以636套位居第二位；牟平区的苹果嘉园紧随其后，成交522套。

从区域来源看，莱山区有三个项目上榜，福山区和牟平区各有两个项目上榜；高新区、开发区、芝罘区均有一个项目上榜。

办公市场

办公成交：上半年办公市场成交减少，同比下降41.19%

2019年上半年，烟台办公共计成交8.31万平方米，月均成交1.39万平方米，同比2018年上半年下降41.19%。

具体来看，上半年月度成交量较平均，3月份成交量，为1.78万平方米。同比来看，1、2月份成交量同此上涨，其他月份成交量均出现下降，5月份降幅，成交量1.37万平方米，同比下降67.07%。

办公区域成交：莱山区成交量，多数区域成交同比下降

分区域来看，2019年上半年莱山区成交量，为2.83万平方米；其次是牟平区，成交量为2.00万平方米；排名第三位的是开发区，成交量为1.33万平方米。

同比来看，牟平区成交量同比大幅上涨，涨幅高达740.52%，其他区域成交量均下降，芝罘区成交量降幅，下降85.04%，由此可见，办公类产品成交由老区-芝罘区向新区-牟平区转移。

办公成交价格：上半年烟台办公平均成交价格同环比均下降

2019年上半年，烟台办公平均成交价格为11974元/平方米，同比下降13.10%，环比下降9.71%。办公价格变化浮动较大主要是受到区域成交结构的影响。

成交价格分区域：开发区成交价格，福山区涨幅

2019年上半年，开发区成交价格，为19067元/平方米，其次是芝罘区，成交均价为16211元/平方米。牟平区成交价格，为7515元/平方米。

具体来看，芝罘区和牟平区成交价格同比下降，牟平区降幅，下降52.38%元/平方米；福山区、开发区和莱山区成交均价上涨，涨幅的为福山区，同比上涨110.69%，其次是开发区，上涨72.44%。

办公供应：上半年供应量环比下降明显，市场供不应求

2019年上半年烟台整体办公供应为4.16万平方米，同比上涨0.24%，上半年烟台办公市场平均月度供应量为0.69万平方米，环比下降48.26%。

从销供比来看，2019上半年烟台办公市场整体的销供比为2.00，市场供不应求。

商业市场

商业成交：上半年商业成交同环比均下降明显

2019年上半年，烟台商业共计成交6.77万平方米，月均成交1.13万平方米，同比下降87.32%，环比下降76.17%。

具体来看，其中5月份成交量为1.77万平方米，1月份成交量为0.61万平方米。

商业区域成交：芝罘区成交量，各区域成交量同比均下降

分区域来看，2019年上半年芝罘区成交量，为1.93万平方米；其次是福山区，成交量为1.62万平方米；排名第三位的是牟平区，成交量为1.34万平方米。开发区和高新区的成交面积较小，均不足5千平方米。

同比来看，上半年各区成交量同比均下降，福山区成交量降幅，下降95.48%，其次是高新区，同比下降87.40%，芝罘区和莱山区降幅也均在50%以上。

商业成交价格：烟台商业平均成交价格同环比均上涨

2019年上半年，烟台商业平均成交价格呈上涨趋势，成交均价为24595元/平方米，同比上涨88.71%，环比上涨12.83%。

成交价格分区域：区域成交价格涨多于跌，福山区涨幅

2019年上半年，高新区商业成交价格，为45657元/平方米，其次是莱山区，成交价格39790元/平方米。福山区成交价格，为16350元/平方米

具体来看，除芝罘区成交价格同比下跌，其余五个区域商业成交价格同比均上涨。福山区成交均价涨幅，同比上涨110.91%；其次是莱山区，同比上涨49.67%；涨幅位居第三位的是高新区，同比上涨42.75%。

商业供应：上半年供应量同比上涨，市场整体供大于求

2019年上半年整体商业供应为16.75万平方米，同比上涨16.64%，其中6月份供应量，为6.22万平方米，2月份供应，零供应。

从销供比来看，上半年的销供比为0.40，商业市场整体供大于求。

（二）土地市场：土地市场降温，供求同环比均下降，楼面价、溢价率均上涨 

土地供求：土地市场供求同环比均下降

2019年上半年烟台共推出住宅、商业类经营性土地311.70万平方米，同比下降52.14%；其中住宅用地推出280.84万平方米，同比下降47.09%；商办用地推出30.86万平方米，同比下降74.39%。

2019上半年烟台共成交住宅、商业类经营性土地252.37万平方米，同比下降52.31%；其中住宅用地成交226.38万平方米，环比下降51.78%，同比下降45.10%；商办用地成交25.99万平方米，环比下降75.20%，同比下降77.76% 。

土地价格：楼面价、溢价率同比均上涨

楼面均价方面，2019年上半年烟台住宅用地成交楼面价为1379.03元/平方米，环比下降10.22%，同比上涨52.79%；商办用地成交楼面价为1637.30元/平方米，环比上涨47.62%，同比上涨105.91%。

溢价率方面，2019年上半年烟台住宅用地平均溢价率为13.09%，环比上涨7.38个百分点，同比上涨8.32个百分点；商办用地平均溢价率为0.27%，环比上涨0.10个百分点，同比上涨0.11个百分点。

区域土地：住宅用地成交分布区域分散，芝罘区楼面价

成交量方面，龙口市住宅用地成交42.08万平方米，规划建筑面积92.03万平方米，占比，为19.70%，土地出让金为6.05亿元；蓬莱市住宅用地成交建面54.92万平方米，占比11.76%，土地出让金为9.18亿元；成交占比第三位的是牟平区，占比10.58%，成交建面49.40万平方米。土地出让金的区域为芝罘区，为15.32亿元，成交建面40.63万平方米，占比8.70%。

成交价格方面，芝罘区以3771.23元/平方米的楼面价排名榜首，其次为莱山区，楼面价为2744.27元/平方米，福山区以楼面价为1887.19元/平方米紧随其后。

区域土地：商办用地成交集中在蓬莱市和海阳市，莱山区楼面价

成交量方面，蓬莱市商办用地成交5.76万平方米，规划建筑面积10.25万平方米，占比29.96%，土地出让金为0.96亿元；海阳市成交8.91万平方米，规划建筑面积8.19万平方米，占比23.94%，土地出让金0.85亿元。莱山区土地出让金，为1.84亿元，成交建面3.25万平方米，占比9.51%。芝罘区、福山区、长岛县、莱州市和栖霞市无商办用地成交。

成交价格方面，莱山区商办用地成交楼面均价，为5647.45元/平方米，远高于其他区域；开发区以楼面价2183.22元/平方米排名第二，牟平区以2121.55元/平方米的楼面价排名第三位。

成交地块总价排行榜：福山区地块占据住宅用地成交总价排行榜首

2019年上半年，福山区兴华庄棚改北地块以4.79亿元的成交总价位居总价排行榜首位，成交楼面价为3748元/㎡，溢价率为74.2%；位居第二位的是芝罘区荆山路以北，勤河以西B宗地，成交总价为4.70亿元，楼面价为7690元/㎡ ，溢价率高达122.96%。

溢价率排行榜：海阳市地块为溢价率

2019年上半年烟台住宅用地溢价率排行榜5中，溢价率均在50%以上，位居前三位的地块溢价率达到100%以上，其中溢价率的地块为海阳市东凤大道西、海兴路北地块，溢价率高达219.22%，由海阳日升置业有限公司竞得此地块；其次是芝罘区荆山路以北，勤河以西B宗地，溢价率为122.96%，由新城发展控股有限公司竞得；排名第三位的是莱州市位于永安路街道大原家村地块，溢价率为109.26%，由莱州市福盛置业有限公司竞得。

重点地块：总价地王地块

三、趋势展望

趋势展望：“房住不炒、因城施策”仍是主基调，烟台楼市整体平稳发展

来看，上半年政策前松后紧，市场逐步冷却，回归理性，调控取得阶段性效果。烟台继续执行“烟九条”，上半年整体市场稳中有升，基本达到调控预期，预计2019年下半年，政策仍将持续，“房住不炒、因城施策”仍是主基调，市场保持平稳发展。

住宅市场

上半年在稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快长效机制的建设，下决心解决好房地产市场问题，坚决遏制房价上涨，保持需求端调控力度不放松，保障有效刚性需求，打击“炒房”等扰乱市场秩序的行为政策下。烟台上半年市场成交量同环比下降，价格稳中有升，市场供应充分，上半年供大于求。下半年烟台政策将持续，在供应加大、政策持续情况下，购房者观望情绪增强，市场竞争加剧，预计优惠活动增多，随之市场成交量将有所回升，价格保持平稳。

土地市场

土地市场方面，上半年烟台供求双双下降，但楼面价和溢价率上涨，优质地块竞争仍比较激烈。下半年烟台土地市场供应量会加大，芝罘区、莱山区、牟平区和开发区将是热点区域，上半年房企拿地积极，下半年为了战略布局，房企拿地仍会比较积极，土地市场成交依然活跃。

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