2019年12月份，是烟台六区商住类土地成交的小高峰，总共12宗土地挂牌截止，之前已成交土地8宗（幸福新城F地块、西马家都旧改A地块、丰田旧改地块、东厅桃园地块、刘家埠西地块、福新派出所南地块、捷林达地块、南上坊棚改C地块），12月19日，再增2宗成交——青年路以西、芝罘屯路以北宗地（原莱刚厂区），梁家旧村南、竹林南路西侧宗地。

青年路以西、芝罘屯路以北宗地由招商蛇口携手财金集团摘得，摘牌公司为烟台孚旺置业有限公司。

梁家旧村南、竹林南路西侧宗地由烟台万科企业有限公司摘牌。

均为起始价摘牌。

土地位置如下，烟台孚旺置业有限公司摘牌的是2019年芝罘区土地供应计划第7号地，烟台万科企业有限公司摘牌的是第20号地。

这两宗地块双双上榜2018-2019年芝罘区住宅用地成交楼面价排行10，在烟台六区当中也排名前列。

梁家旧村南、竹林南路西侧宗地（万科），成交楼面价7183元/平，全市排名第七，芝罘区排名第四。

青年路以西、芝罘屯路以北宗地（原莱钢厂区），成交楼面价5090元/平，全市排名第11，芝罘区排名第七。

一、梁家旧村南、竹林南路西侧宗地

烟J[2019] 1004号梁家旧村南、竹林南路西侧宗地位于芝罘区梁家福临夼南，竹林南路西侧。土地出让面积（约）38701平（包含部分拟划拨使用的公共管理与公共服务用地），计容建面4.26万平方米，用地性质住宅、公共管理与公共服务用地，容积率≤1.1且＞1.01。

烟台万科企业有限公司以起始价30600万元摘得，计算楼面价7183元/平。

该地块7183元/平的起始楼面价，是芝罘区住宅地块起始楼面价新记录，超过了中海知孚里项目地块（起始楼面价6827元/平，溢价出让）。

该地块是芝罘区住宅项目成交楼面价第四名，仅次于碧桂园凤凰壹号院（11000元/平）、龙湖天钜（8644元/平）、新城明昱锦园 （7705元/平）。这三个项目均是溢价出让，起始价均低于梁家地块的7183元/平。

房天下观察：该地块建成的项目未来将走高端路线，原因至少有以下五方面：

1.楼面价高

2.容积率只有1.1。烟台近年新出让的住宅地块容积率全部不低于1，1.1已经是墅级容积率。

3.学区好

4.地块规划建筑高度小于33米，多层为主，局部适当布置小高层。

5.外观要求以石材为主，局部搭配真石漆（烟台多数住宅地块并未明确要求外观以石材为主）。

该地块位于万科御龙山四期以南，万科御龙山天玺以西，庙后水库以北。万科御龙山目前普通住宅已经售罄。

以地理位置来看，该地块划片的学校很可能是烟台御龙山学校，御龙山学校为九年一贯制学校，小学是“芝罘区养正小学教学部”，初中是“芝罘中学东校区”，双名校，双学区。

二、原莱钢厂区地块（青年路以西、芝罘屯路以北宗地）

烟J[2019] 1005号青年路以西、芝罘屯路以北宗地位于芝罘区，南至芝罘屯路、东、西、北至用地边界。土地出让面积（约）62102（包含部分拟划拨使用的公共管理与公共服务用地），用地性质住宅、商服、公共管理与公共服务用地，容积率≤3.22且＞3.0，规划地上建筑面积小于等于20万平方米且大于18.63万平方米。地下建筑面积（地下车库）约9万平方米。

烟台孚旺置业有限公司以起始价101800万元摘得，计算楼面价5090元/平。

该地块是2019年芝罘区成交总价的土地。

该地块将建设不超过80米的高层（满足西炮台-烟台山视线通廊控制区内建筑檐口高度不超过18米）。

原莱钢厂区地块位置优越，区域规划上佳，地块北接总投资约1500亿元的海上世界项目，附近的建设路将北延并且在与芝罘屯路交汇处有地铁站点规划（建设路站）。

芝罘屯路斜对面的德蚨家园目前销售均价13000元/平。另一个距离相近的项目大商烟台城市乐园住宅均价19000元/平。

成交楼面价11000元/平的“地王”项目碧桂园凤凰壹号院，位于该地块以南约900米。

以楼面价（5090元/平）来看，该地块未来建成的新项目销售均价，将明显超过德蚨家园。

房天下12月6日探地，拍回现场照片：

1.站在芝罘屯路看南向北看去，厂区已拆迁，已有蓝色围挡。

对比：莱钢厂区拆迁前（百度全景）

2.莱钢厂区入口标识仍在

3.地块内景实拍：已是净地，已覆盖绿网

结语：2019年，烟台六区最后两宗待成交的商住类土地，是孙家棚改C地块，以及北马路以北、会西街以东（一期）A1宗地，均位于芝罘区，房天下将为您持续关注。

2019年全年，烟台六区总共将有57宗商住类土地成交，芝罘区（13宗）。

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