房天下原创栏目《小房说房》第五篇

2019年政府工作报告，特别详细而具体的对老旧小区改造做了说明，这是以前没有出现过的。

对棚改的表述：继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求。

对老旧小区改造的表述：城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升，更新水电路气等配套设施，支持加装电梯，健全便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等生活服务设施。

前者笼统，后者详细而具体，风向已经悄然转变。

房天下观点：棚改VS老旧小区改造，有共同的目标——保障群众居住需求、提升群众幸福指数，又有区别——

棚改是“拆旧房、建新房”，涉及面更广，除了政府、棚改居民、开发商，还有拆旧建新过程中，多建的“商品房”的购房客户。

棚改，尤其是货币化棚改，大概率会带来房价上涨。

两方面原因：

一、新小区环境更好、居住品质更高，很多时候还会有修路、配建幼儿园、小学、配建商业等，这些都是本小区以及周边小区的房价上涨利好。

二、货币化棚改，给市面上带来了更多的“钱”。不管是给房票（房票只能用于买房），还是给现金（那也在拿来买房，不然住哪儿呢），结果都是一样的。就跟政府放松信货政策会带来房价上涨一样，市面上“钱”多了，购买力增强了，房价才能涨得起来。巧妇难为无米之炊，货币化棚改带来的“钱”，就是用于下锅的“米”（例：芝罘区棚改：融资+房票兑付的安置方式 可凭房票自由选购商品住房
；《烟台市福山区棚户区改造房票安置实施办法》房票限定在福山区范围内使用。只可用于抵扣购房款。）。

三、棚改，尤其是货币化棚改，给市面带来了强刚需。房子拆了，住哪儿呢？实物安置棚改（给房子），对有存款的人来说，尚且要考虑一下是不是买套现房搬进去，更别说货币化棚改了。

而老旧小区改造，涉及的面比较窄，简单来说就是政府跟居民。至于怎么改造，2019年政府工作报告说得非常具体——更新水电路气等配套设施，支持加装电梯，健全便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等生活服务设施。

老旧小区改造会影响棚改吗？

首先，老旧小区改造不是新事物。

2016、2017年两年时间，烟台市先后完成了213个老旧小区的整治改造，受益居民达19万人，累计完成投资约3.8亿元。

2018年，烟台争取省级奖补资金6806万元，对243个老旧小区、630.7万平方米、7.2万户进行整治改造。其中，烟台市区共有37个小区列入改造名单，涉及超过3.2万户。

其次，老旧小区改造与棚改的关系——未列入未来10年内棚改计划的方可改造

老旧住宅小区，是指城镇和工矿区中1995年前建成投入使用、配套设施较差、群众整治改造意愿强烈的住宅小区（组团、楼院），小区须位于城镇建成区内国有土地上，住宅为多层以上楼房，且主体建筑基本完好（不含危旧房），未列入未来10年内棚户区改造、征收拆迁、重大项目建设等计划（《山东省老旧住宅小区整治改造导则（试行）》）。

第三，2019年烟台老旧小区改造继续，棚改也继续

莱山区2019年工作思路——棚改仍是重点 剩余10个村拆迁全部完成：莱山全面打好旧村改造攻坚战，集中优势力量攻坚初家区片改造，指挥部强化统一领导，区级领导带头一线调度，确保年内剩余的10个村拆迁任务全部完成。同时，全力加快土地招拍挂、安置房建设等进度。

福山区清洋街道2019年2月发布东北关、兴华庄、夹河岛、宋家疃、御花园等棚改扫尾与遗留问题化解时间表。

芝罘区2019全面启动9个重点棚改 幸福北部新城征迁土地5000亩：对于事关全局的幸福北部新城开发项目,确保年内完成征迁土地5000亩、出让1000亩,今年初见成效、明年大见成效,用3—5年时间实现区片华丽蝶变、打造城市新标杆。推进烟台海上世界项目和烟台古城文旅项目,全力抓好征迁工作,确保项目尽早建成。年内全面启动黄务南北里、只楚沙埠等9个重点棚改区片改造,实现拆迁突破100万平方米,开工建设安置房60万平方米。

总结：从现状来看，烟台一直是棚改与老旧小区改造齐头齐进的局面，2019年也不会大的转折。

从事实看，棚改与老旧小区改造的二选一局面——未列入未来10年内棚改计划的，才有可能是作为老旧小区改造。

从结果看，棚改会带来房价全面的上涨，不止是待改造小区与其周边小区，还包括因为购买力增强、购房人群增多带来的全面的房价上涨，老旧小区改造对房产的增值，则比较局限于被改造小区。

烟台棚改有大限，你知道吗？

福山棚改办:政策贷款2020年结束 未改造村居不能再改了——福山区棚改办主任蒋健介绍说，“中央和省市为棚改提供了好多优惠政策，其中我们体会的优惠政策就是银行给我们地方政府的独资企业提供低息的长期的贷款，有了这个贷款，就使一些原来不具有市场改造价值的村居有了改造的可能。”

据福山区棚改办测算，目前部分城中村的拆迁成本一亩地将近伍佰万元整，而土地出让只能达到一半，剩下的一半还是需要政府承办。而国家的政策贷款到2020年就结束了，到时，没有改造的村居就失去了改造的可能。

对烟台人来说，应该怎么做？

房天下观点：

1.关注棚改与征地相关新闻，比如房天下《山东省2018年棚户区改造第三批调减项目 烟台六区名单》《棚改爆发，万科/龙湖等大牌开发商新盘扎堆——莱山区2019年重点项目大盘点》《盘点2018-2019烟台六区新批建设用地，新增界牌、解家、陈家村...》等相关报道。

2.如果你的房子已经在棚改范围内，那么积极配合拆迁，不要错过这个好的窗口期（相关阅读：提高拆迁补偿宝典：聪明的拆迁户都收藏了这几个网站！）。

3.棚改也好，老旧小区改造也好，都是为了让群众“有所居”、“有宜居”，对普遍群众来说，除了配合，并无太大话语权，顺其自然即可。

4.如果要买卖二手房，不妨查询一下该小区是否在棚改之列、是否在老旧小区改造之列。